文档介绍：伟业顾问2011厚德锦州项目发展研究
厚德(锦州)项目发展研究
一、市场分析及未来走势预判
二、项目分析及定位
三、产品分析及客户对位
四、营销推广策略
目录
CPI连续上涨,股市动荡不定,年内多次加息,资金外溢,房地产是吸纳闲散资金的最佳选择
11月CPI破五创28个月新高通胀压力增大加息预期
加息加大了资金借贷成本,有利于抑制信贷过快增长,防止投资膨胀
加息导致股市动荡不定,市场对加息周期的担忧,影响了股市的上涨
数据一
数据二
数据三
年份
2007年
2008年
2009年
2010年
CPI指数
宏观经济环境信号
2011年重点政策回顾
-11月
央行加息预售监管
,上调存款准备金率;
,上调金融机构人民币存贷款基准利率;
,上调住房公积金存贷款利率
,商品房预售资金监督管理办法
,关于加强我市商品房预售方案管理的通知
,再次上调存款准备金率
新“国八条”
进一步落实地方政府责任
加大保障性安居工程建设力度
调整完善相关税收政策,加强税收征管
强化差别化住房信贷政策
严格住房用地供应管理
合理引导住房需求
落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制
坚持和强化舆论引导
各部委组合拳
,国土部联合住建部发布通知,要求规范土地使用,打击囤地、炒地行为,增加土地供应;
,财政部等两部门出台通知,要求大力支持公租房建设,广泛拓展公租房供给方式;
,三部委发布调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策
政府出台“政策组合拳”,密集程度和打击力度较为罕见
供应、需求双向调控,提高首付比例和限购令最具杀伤力
宏观市场回顾
开发商在二三线城市间寻找“腾挪空间”,民间富余资金也正从限购、房产税试点城市向其他城市转战,二、三线城市机遇挑战并存
房产调控之后,其作用于二、三线城市影响相对较小,部分房企对房地产投资的重心转型,二、三线市场成为行业聚焦。
2010年—2011无疑是政策严控年,紧密的政策叠加使得多数一线城市受到遏制、开发商以价换量、消费者持币观望、。
通货膨胀加剧,人民币持续升值,货币政策从紧,客户投资渠道驱窄,刺激了客户对不动产的占有及保值需求
2011年重点政策解读
*
1. 政策走势预判:房价不稳,政策不止
目前,市场进入分化阶段,一线城市交易量受政策影响,初现大幅下跌,房价增速逐渐放缓,而二三线城市成交量仍然保持上涨势头,房价增速并未呈现明显放缓趋势,我们认为三季度出现严厉整的的可能性不大,但从长期走势上看,中央的调控决心不减。上半年相关细则密集出台,给市场带来显著影响。预计今年下半年中央政府将继续“相机决策”:房价不稳,政策不止。
2. 市场走势预判:短期波动幅度加大
受年终任务、资金压力影响,短期价格下跌压力加大,年底住宅市场出现价格下探趋势可能性增强,部分房企可能采取果断降价、理性下调目标方式应对调控;政策调控未见松绑前,市场对于有效需求的竞争更加激烈,提升产品品质、营销体验环境、挖掘有效渠道扩大客户基数、缓解客户短期付款压力是项目提升成交量的关键点;市场变化可称日新月异,房企必须提高对市场敏感度,加强快速应变与决断的能力。
【伟业观点】
未来市场走势预判
一、市场分析及未来走势预判
二、项目分析及定位
三、产品分析及客户对位
四、营销推广策略
目录
占地面积:
建筑面积:
容积率:
项目技术指标
(含回迁住宅部分约61600平)
花园洋房6万平
住宅部分
总指标
锦州港笔架山
人均海洋面积仅为世界的10分之1
随着近几年沿海经济的发展,海景地产的稀缺性越来越高
锦州笔架山传奇景观与山东蓬莱阁等地齐名
成为国内一线旅游胜地
项目解读
关键词:北中国旅游传奇生态景观
视点1:区域价值
锦州市经济技术开发区:
锦州经济技术开发区总体规划按照多中心分区原则,分为城区、港区、旅游区、七里台商住区、都市农业区。规划至2010年。开发区城市建设用地15平方公里。人口规划10万人。
规划至2015年,城市建设用地20平方公里,人口规划15万人,开发区将建设为具有合理的城市化功能,高水平的基础设施,高质量的生态环境。高层次的产业群体。高素质