文档介绍：新景祥2012年长春冠城国际营销推广方案
[冠城国际]
2012年营销推广方案
新景祥长春
谨呈:源溪地产
任务回顾
营销节点
销售阶段
扩大声势,深化形象
聚集人气,蓄势待发
地盘外展点启动、临时售楼处启用、地盘包装完毕、销售人员进场
延续热销,品牌升级
前期筹备
销售金额
写字楼销售23>.3亿
4亿
厚积薄发,火爆热销
SOHO销售1亿
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
推广期
8月初写字楼上市
9月中旬SOHO上市
9月末住宅上市
持续热销
围挡的实施、地盘包装的启动、临时售楼处的选址、外展的筛选、广告牌落点的选择
线上:报纸、户外、网络、公交站点、灯杆旗
线下:DM、短信、产品说明会、SP活动
全年营销节奏
5月18日奠基仪式
原计划从今年4月份开始进行推广,但由于工程进展及其他因素,将推广延迟至9月份,在不改变销售任务的情况下,做出如下计划
根据冠城今年销售体量,预计今年目标销售额为4亿元,
C地块:按照单价9000元∕平、每套200平计算,共推130套,;
D地块:按照单价5500元∕平、每套110平计算,共推120套,;(已完成)
E地块:按照单价5800元∕平、每套30平计算,共推510套,预计回款1亿。
总销金额为4亿元。
总销目标
销售目标4亿
根据冠城今年剩余时间及工作进度,竭力完成今年目标销售额4亿元。
C区销售目标——
今年主要任务为写字楼销售——C区,计划推出A座5-21层,合计17层房源,总套数170套,㎡,,按底价计算总货量约3亿元,成交率75%,。
D、E区销售目标——
计划推出D区剩余的5#,共112套,合计12362平,前期团购剩余产品一并推售,总量不定,目前已完成住宅回款
E区建议推出临湿地公园一栋8#,(供货量不足的情况下加推2# 3#)共666套,合计23049平,预计完成总销售额约1亿元。
住宅
SOHO
我们需要累计6640组到访意向客户
我们需要完成
写字楼去化170套,完成蓄客680组(4:1);
公寓去化510套,完成蓄客5100组(10:1);
住宅去化120套,完成蓄客960组(8:1);
蓄客目标
我们只有不足120天
按照4亿任务量则平均每天需完成55组客户来访任务
时间紧,任务重!
我们必须缩短所有有流程,全面出击,备战南部新城!
营销保障
完成目标我们需要二个基础、一个前提
基础:工程进度配合
9月初C\D\E三区全部开工
建材确定:电梯、门窗及物业管理
物业(物业公司、物业服务)确定;
建材品牌、型号
工程配合推广可以加强意向客户对项目的信心;
保障开盘前项目信息传播时间,使得信息广泛渗透;加强项目影响力及意向客户对项目的认知、
认同感,以促成交;
前提:推广配合
开盘前30天广告出街
项目效果图(鸟瞰图、立面效果、景观效果等)确定;
VI系统的确定;
营销工作重点问题
为顺利推进冠城国际项目正常的营销进展,并保障良好的销售业绩,在线上推广的同时,线下我们也要做好充分的客户储备。
由于C区写字楼产品于其他产品区别较大,客户群体较为特殊,根据下半年销售任务来看,C区写字楼部分储备客户按4:1的比例来算,那么我们将需要680组意向客户,这里我们可以有效借助吉商商会这个平台,将会员企业整理,利用推广塑造项目形象,通过第三方传播,传达项目信息的同时诱导客户主动购买的意识和动机,以此形成强大的客户保障。同时销售现场做好SP把控,制造房源紧张气氛,统一说辞,达成销售。
办公市场客群分析
写字楼市场容量短期内不会骤增
长春是一个经济欠发达城市,而对写字楼要求较高的金融、保险、贸易、法律、咨询服务业偏弱;写字楼的需求增长与经济增长存在一定比例关系,是个渐进的过程。
未来一段时间内,仍处在商住办公向商务办公的转型发展阶段
相对而言目前长春仍然缺乏资本密集型、智力密集型企业,也缺乏企业总部。从总体上讲,长春商务活动仍然处于初级阶段,长春写字楼仍然处在商住办公向商务办公的转型发展阶段。
未来布局仍是城市中心附近市场机会更多,主要建筑形式仍游走在商住与专业之间,写字楼市场容量短期内不会骤增;
未来办公物业的发展,在城市中心附近,市场机会更多
目前长春已有办公项目多分布城市中轴线人民大街附近,随着城市中心的南迁,未来办公物业的发展,在城市中轴线附近,市场机会更多。
长春市办公物业未来发展
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