文档介绍：新聚仁2011年大连锦州亿隆·国际广场第二阶段营销执行报告
亿隆·国际广场第二阶段营销执行报告
Yilong·international square project earlier period reports
新聚仁机构大连锦州专案组
报告前言—本报告所要解决的问题
1、明确项目的核心营销目标,使得项目有计划、有步骤的开展;
2、制定项目的营销推广方向;
3、制定项目的有效推盘策略;
4、对营销过程进行策略性的控制,合理调控销售步骤,通过营销完成项目的资金回笼及开发利润最大化;
报告纲要
1、目前项目的进展状态
2、市场情况分析(市场、客源、竞争及价格)
3、项目解读
4、来访、来电客户的统计分析
5、营销启示录
6、营销目标
7、营销执行安排
目前项目的进展状况
工程方面:扩初图已经批复,已经开工但没有形象展示;
接待方面:更换现场的包装和周边形象的引导,加大外围客源导入;
已经完成的工作:VI及应用部分、围挡、售楼处包装、销售接待等;
销售层面:11年1月19日初次试水为我们的后期销售提供多项参考数据;
下阶段重点工作;现场营销道具的完善、现场销售人员的深度培训、项目营销
通路的拓展、项目整体营销宣传等等。
锦州简介
锦州,由于其地理位置极具战略地位,故自古以来为兵家必争之地,随着近年来中央对东北地区经济发展政策的倾斜,渤海湾滨海五点一线及东北黄金经济走廊的战略格局的形成,锦州的经济地位也逐渐得以显现,近年来锦州的经济在政府大力招商引资的支持下,各项经济指标出现跨越式增长,而房地产也成为了地区经济发展的重要支柱。
松山板块:
大盘集中地
古塔板块:
新盘少,体量小
凌河板块:
新盘均10万平米以下
锦州市房地产住宅市场板块分析
市场竞争——供应环境
项目
总建面积(万方)
已推面积(万方)
已售面积(万方)
未来供应(万方)
宝地曼哈顿
1061>.0
锦绣天地
书香门第
典逸心洲
兴业金典
水墨林溪
南郡天下
合计
76
主要竞争个案
市场后续供应环境乐观,区位内以大盘主要为供应点。
市场竞争——去化条件
整体市场需求稳定,高品质个案以及中小户型、面积产品去化良好。
项目
开盘时间
已推套数
去化套数
去化率
去化速度
(套/月)
备注
宝地曼哈顿
264
210
80%
42
剩高层景观房
书香门第
520
338
65%
15
只剩140㎡以上户型
兴业金典
1200
1080
90%
30
-
水墨林溪
288
230
81%
33
113-141㎡
剩余140㎡以上三房
南郡天下
700
350
50%
350
90-99㎡预定完
合计
-
2972
2208
74%
30-40套
90-130㎡常规面积段市场去化较好
锦州各板块在售住宅项目情况
城北阳光:
规模14万㎡,均价3700元/㎡
华光园:
规模10万㎡,均价3500元/㎡
北湖山庄:
规模10万㎡,均价3500元/㎡
典逸心洲:
规模34万,均价4200元/㎡
状元城:
规模33万,均价3700元/㎡
兴业金典:
规模16万,均价4000元/㎡
曼哈顿:
规模106万,均价4800元/㎡
东湖花园:
,均价4500元/㎡
本案:
规模28万,均价5300元/㎡
项目位置:古塔区上海路
建筑面积:10万㎡
物业类型:住宅
建筑形态:多层
装修标准:毛坯
户型区间:70-130㎡
容积率:
开发商:中房锦州房地产开发公司
古塔板块—华光园个案分析
㎡,销售均价2900元/㎡;
目前区内二手房销售均价达到3800元/㎡以上
项目位置:东湖森林公园肇东街入口东侧
建筑面积:13万㎡
物业类型:住宅
建筑形态:高层
装修标准:清水房
户型区间:75-220
开发商:锦州宏业房地产开发有限公司
凌河板块—东湖国际个案分析
2010年4月份推出,报价4500--6500元/㎡;目前仍尚未认筹
凌河