文档介绍：西安御景华府项目营销战略方案
[御景华府] 2009营销战略方案
2009年1月
目录
Contents
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1
4
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市场篇
现状篇
竞争篇
定位篇
3
5
执行篇
市场篇
这个冬天有点冷!
08年—
2008年注定是西安房地产市场不平凡的一年。
商品房成交一直处于同比大幅下降的态势;
政策调控由紧到松,特别是金融政策的戏剧性转变,更是对市场不确定性变化的反映;
购房者对市场未来预期的信心受挫;地产企业饱受资金链的巨大压力……
尽管西安房地产市场总是慢一拍,但仍被动式的进行了市场的自发调整。
整体来看,西安房地产市场的房价并未出现大范围下跌,但也通过打折促销等隐性手段对市场低迷状态做出调整,这种市场调整将在2009年见底,从中长期趋势来看,市场何时回暖成为关注焦点。
01-06年稳步上升,06-07大幅上升,08年回落到06年水平。
08年2月成交量最小,全年成交量不大,呈小幅波动,12月有所回升。
08年各区域成交价格整体比07年有所上升,城内上升幅度最大。
07年住宅存量正常,08年开始逐步增大。
07年住宅市场供求基本平衡,08年明显供大于求。
08年90㎡以下户型供应量达到72%,占到市场绝对比重。
09年90㎡以下户型竞争将异常激烈。
2008年市场关键词
成交低迷
成交量同比07年大幅下降301>.87%
多方观望
量价双跌,购房者持币待购
金融危机
波及中国经济,消费者信心受挫
政府救市
受宏观经济影响,政府从打压转为救市
打折促销
是2008下半年地产市场的主要焦点
我们看到了机遇!
09年—
2009年西安房地产机遇与挑战并行。
08年密集出台的救市政策会在09年逐渐对市场产生促进作用;
对于西安市场而言,市场信心的恢复,将成为地产市场再次快速发展的转折点;
对部分有战略眼光的地产企业来说,充满机遇;
购房者在各种利好因素下将恢复信心,市场将逐渐回暖。
但08年的市场低迷势必会延续到09年上半年,特别是存量猛增使项目销售直面激烈的竞争,地产企业面临巨大压力。
2009年市场关键词
市场信心
是2009年市场能否回暖的关键因素。
供大于求
存量猛增给房价造成下行压力,竞争更加激烈。
保障住房
中央9000亿保障房投入将冲击商品房市场。
理性购房
市场经过调整后,消费者更加理性,市场更成熟。
市场回暖
市场回暖预判来源于下半年经济恢复快速增长。
2009年西安房地产市场发展预测
预计2009年第二季度,市场将跌入谷底,逐步开始回暖。
存量猛增导致市场竞争激烈,房地产企业的市场整合初现;
市场及消费者的活跃度降低,在售项目的营销活跃度增加;
区域发展格局凸显快速调整,中小户型供应成交大幅增长;
保障房面临重大机遇和挑战,购房者行为逐渐趋于理性化。
2009年西安房地产市场发展预测
总结2008 期待2009
2008-2009年西安地产市场“冷暖交替”,地产企业需要对市场趋势正确把握,及时调整项目开发推广策略,平稳度过市场调整期,并充分利用市场机遇,在激烈的市场竞争环境下不断发展。但同时也要清楚地认识到,只有在2009年市场的低谷中生存下来,才能迎来市场的回暖。因而,应该以良好的心态,理性的对待市场,制定合理的价格体系,确保资金的回笼。
现状篇
项目基本情况
项目位置:凤城九路与文景路十字东北角
占地面积:
建筑面积:
容积率:
绿地率:%
总户数:2350户
商业面积:
停车数:1487个
项目户型配比
100%
1576
合计
%
60
176-184
4-2-2
%
840
118-136
3-2-2
%
530
100
2-2-2
%
146
80-90
2-2-1
比例
套数(套)
面积(㎡)
套型
备注:此户型配比不包含拆迁安置房(7#、8#、9#)。
项目销售现状
项目自2008年销售以来,共推出2栋楼,4种户型,㎡、㎡、㎡、㎡。截止目前:针对集团员工内部认购64套,后期市场销售33套,共销售97套。
内部认购期间均价3800元/㎡,无优惠。
针对市场销售价格为4600元/ ㎡,一次性付款93折,按揭95折。
已成交客户分析
客户职业:周边厂矿工人、干部、老师、其他职员;
客户年龄:30-50岁之间为主;
居住区域:以公司员工以及其亲友为主,大多住在北郊,有部分陕北人士;
购买本项目的主要原因: