文档介绍：论房屋承租人优先购买权(摘要) 专业:在职攻读法律硕士研究方向:民商法学作者名字:杜灵燕指导教师:张驰教授房屋承租人优先购买权是当今世界各国或地区民法所普遍确立的制度,具有悠久的历史渊源。我国法律亦确立了该制度,但因我国现行法律规定对承租人优先购买权的性质定性不明,内容缺乏可操作性,致该制度在实际适用中存在诸多争议和困难。为了解决审判实践中的困境,首先应明确承租人优先购买权的性质,承租人优先购买权应为形成权(附条件形成权)。该权利产生于合法有效的租赁合同成立之时,当出租人与第三人签订租赁房屋的买卖合同时,出租人应当采用个别的书面方式将该合同条款内容通知承租人,承租人经过一个月的除斥期间,不向出租入行使优先购买权的,优先购买权丧失。出租入未通知的,自承租人知道或应当知道出租人与第三人之间的买卖合同之日起计算。在一个月期限内,承租人行使优先购买权的,其只需依出租人与第三人之间约定的合同条款内容即可与出租人建立房屋买卖合同关系。当然承租人在行使优先购买权时应受合理限制,在房屋被赠与、遗赠、继承等情形下,承租人均不得行使优先购买权,且优先购买权不得转让和继承。而承租人优先购买权的客体应限制在住宅用途,对商业用房的承租人优先购买权可通过其与出租人的书面约定来赋予。当共有的房屋出租后又被出售时,因承租人优先购买权的客体系共有物,而共有人优先购买权的客体是共有份额,两者客体不同,因此承租人优先购买权在行使时与房屋按份共有人优先购买权并无冲突。但在实现“多数决原则”转让共有物的情况下,两者会产生竞合,则首先应满足少数共有人基于对共有份额优先购买权收购多数共有人的共有份额的权利。租赁物上设定抵押的,因抵押权的设立目的是取得租赁物的价值,而优先购买权的客体是租赁物,两者权利行使的对象不同,两者亦不会发生冲突。租赁合同履行中, 承租人有违约行为的,承租人仍得行使优先购买权,出租人可依承租人违约的事实另行诉讼解除双方之间的合同,合同解除后,承租人优先购买权随之丧失。承租人作为社会弱势群体,其利益应受特别保护,因此承租人优先购买权不得事先抛弃,在优先购买权的行使条件成就后,承租人才可放弃优先购买权,但应采用书面形式。当承租人的优先购买权被侵犯并引发诉讼时,若房屋尚未办理产权过户手续的,承租入的诉请应得以支持,第三人与出租人之间的合同因标的物无法交付而不能履行,出租人需承担交付不能的赔偿责任。若房屋已办理产权过户手续的,承租人不得行使优先购买权,但出租人因违反通知义务,将对承租人承担损害赔偿责任。最后通过上述论述本文对现行的法律规定提出了立法完善建议,以求解决法律适用中的混乱局面。【关键词】房屋承租人优先购买权性质行使限制法律救济 2 Housing lesseePreemption (Abstract) Profession:Master of Law Research direction:Civil mercial Law The author:Du Ling Yah Instructor:Professor Zhang Chi Housing lessee Preemption isgenerally established by various countries or regions’the civillaw system,which has along has also established thelegalsystem,but China's current legalprovisions on thenature ofthe lesseePreemption arequalitativeuneeoajll,fitS thelack ofworkability,and tothe practical application ofthe system,there aremany controversial anddifficulties. Inorderto address theplight oftrialpractice,theright ofpreemption should first clearthe nature ofthelessee,the lesseetheright topre—should beformed(formation oftherightconditions).The legitimaterights totheeffectiveestablishment ofthe leasecontract,when athirdparty lessorandsigned contracts forthesaleofrental housing,the lessorshou