文档介绍：房地产市场展望和报告解读
2010
一、今后房地产销售总体上和经济发展水平类似
人均居住面积大幅度低于日本的水平
土地供应的刚性导致未来平均每年价格上升达到6%;
销售额增速总体上和经济增速类似
二、2010年市场展望
成交萎缩按揭和信贷收紧抑制需求导致成交萎缩;
价格相对稳定供应量同样萎缩导致价格比较稳定,但是翘尾因素会导致销售均价较今年有所提升;
销售额略有萎缩交易量的萎缩和销售均价的提升会导致销售额略有萎缩。
以上结论基本以目前的政策为准,如果政策比现有状况趋于恶化,那么情况也会更差。
房地产行业判断的逻辑框架
核心是供求分析
供应方面的指标:库存、本年新增可售、在建、土地购置等;
需求方面的指标:收入、房价、按揭政策、货币流动性、利率政策、商品房消费倾向
需要考虑的是供求的对比
住宅的主要供求因素变化说明明年的市场不乐观
乐观因素是储蓄的快速增长,悲观的因素是房价得更快上涨和按揭政策恶化。其他的乐观因素是热钱流入,其他的悲观因素是货币数量收缩和利率上升。
从上市公司的角度今年的开工量普遍和销售量类似,2010年的实际可售量和2009年基本类似,会比统计数据少一些,需求增长减上市公司的供给增长为-12%。
房价收入比、销售/可支配收入、储蓄/房屋总价值、储蓄/销售等指标处在历史高位附近,显示明年销售额和房价超过收入增幅的概率较小。
2010年主要的政策不确定性来源于二套房的利率折扣如何执行,执行的标准对于市场影响巨大,只能给出一个最有可能的判断,即销量负增长12%。
不同按揭政策假设下的住宅销售预测
房价承受能力
M2与住宅总市值持平
货币决定房产价值
从历史来看,住宅总价值和m2基本相同。从逻辑关系来说,地产的需求主要由全社会货币数量的多寡决定,有多少钱也就可以买多少房子。
从1995年到2009年,在有地产泡沫的年份,地产的总市值会略高于M2,例如2005、2007、2009年。相反在这些年里,在房地产市场低迷的年份,M2略高于地产总市值。其他的年份二者基本相同。
2010年M2增速28%,当年住宅保有量增加5%,所以住宅均价上涨23%。