文档介绍：租赁资产评估中租赁价格确定方法的探讨
租赁资产评估中租赁价格确定方法的探讨

作者:邓跃进
这里讲的租赁资产,不是指融资租赁,而是指一般意义上的租赁行为。大额的重要国有资产的租赁行为也是国资部门关注的问题。以往这种行为涉及的面比较小,目前这种经济行为在上市公司与其母公司之间运作的情况越来越多,主要是为减少双方的关联交易额度。如何客观地评估租赁资产的租赁价格,关系到经济行为各方的切身利益,因此评估业内人士应引起对该类问题的重视。本文所叙述的方法对不同资产类别具有共同性,为描述方便起见,我们首先探讨一下关于机器设备租赁价值的评估方法,然后推广到其他资产当中。
一、正式出版物上介绍的方法对机器设备租赁权价值的评估,《资产评估常用数据与参数手册》(2000版)第八篇“资产评估典型案例剖析”当中结合案例介绍的两种方法,作为业务探讨引用如下:某设备租赁公司租用一台起重设备,该设备的原值为34万元,预计尚可使用10年。该公司拟租用5年,设备预计残值为13>.8万元,,%,。根据双方约定,租赁期内按季度支付租金,计算本项设备租赁权每次应付的租金额。
方法1――计算正常情况下的应付资金额,计算步骤如下:⑴计算设备的租赁费租赁费=设备原值-预计残值+清理费用+银行利息+手续费+保险费=34-++++=(万元)
⑵计算设备租赁期内应付租金额租金额=[年折旧额+(银行利息+手续费+保险费)/设备使用年限]×租赁年限=[(34-+)/10+(++)/10]×5=(万元)
⑶计算每次应付租金每次应付租金=租赁期内应付租金/租赁期内支付次数=/(60/3)
=(万元)
方法2――加快租赁资产折旧的方法,仍然沿用上例。
⑴租赁资产每年应提折旧额的计算每年应计提折旧额={[设备原值-预计残值×(1+利息率)-10/(P/A,i,n)
=(万元)
⑵计算每年应负担的设备利息、手续费和保险费上述费用=(银行利息+手续费+保险费)/设备使用年限=(++)/10=(万元)
⑶计算每年应付租金及租赁期内应付租金每年应付租金=年折旧额+年折旧费=+=(万元)
⑷计算每次应付租金每次应付租金=每年应付租金/4==(万元)
以上两种方法,前者计算简洁,容易理解;后者考虑了时间价值的概念,评估得出的租金价格更具有说服力。但上述两种方法也存在共性的问题:
⑴未考虑设备原值与重置成本可能发生的变化,甚至严重背离的情况。
⑵未考虑机会成本及行业平均利润。
对一种正常情况下的租赁行为,作为出租方而言,最基本的要求是获取与自己经营原资产大致相同的收益额。因出租方投资购买该等资产的目的是用于再生产,获取一定的收益,即应较银行存款利率高的收益;同时购买该等资产,将丧失投资其他领域的机会;另外,作为投资者,投资该领域的目的是为了获取不低于该行业的平均利润水平。上述前提决定了租金价格的定位应考虑上述因素。
⑶未考虑资产的现实价值情况。
资产的现实技术状况决定了承租方使用当中可能承担