文档介绍：紫薇809项目地块价值分析报告
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3紫薇809项目地块价值分析报告
4一、项目地块土地价值评估
4(一)项目地块本身状况调查与分析
5(二)项目地块周边状况调查
6(三)项目地块土地价值评估
14二、项目地块优劣势分析
14(一)项目地块优势分析
16(二)项目地块劣势分析
18紫薇809项目地块价值分析报告附表
18附表(一):基础设施量化表
20附表(二):交通状况量化表
21附表(三):环境因素量化表
23附表(四):商业服务量化表
25附表(五):文教卫体量化表
26附表(六):人文情况量化表
紫薇809项目地块价值分析报告
小区建成后的楼盘升值与否受多种主观、客观因素影响,但最基本的因素是:随着时间的推移,土地价值本身将会不断发生变化。因此,充分挖掘项目地块本身的自有资源,整合地块周围的优势资源,可作为将来小区规划、定位、设计、销售等方面的重要参考依据。
一、项目地块土地价值评估
(一)项目地块本身状况调查与分析
类别
项目
表现内容
地块区位
项目地块位于西安市长乐东路8号809库区
地块面积
约78亩
地块本身
状况
项目地块位于809库区内以北部分,呈东西长,南北窄的梯形状(东边宽于西边);由东面30亩凹地和西面48亩坡台地共同构成,二者落差高度为7—12米;坡台地现为平层库房建筑。
1、可充分利用东、西两部分的地形落差进行未来小区规划,使小区具有自然的层次感;
2、沿项目地块内南部边缘道路生长着密集、高大的长条形原生树木林,不但起到隔噪、降尘、遮荫的作用,而且未来的小区可与库区的另一部分进行较有效的分隔。
3、地块除东面30亩洼地外,其余主要为大面积库区建筑,在未来的小区建设中,易于拆迁。
(二)项目地块周边状况调查
类别
项目
表现内容
地块周边
状况
东面
项目地块向东依次为市公安局车管所、加油加汽站、与地块坡台地在同一水平面的货运铁路支线、新强汽车修理厂、长乐坡纺织印染厂及大片的长乐坡郊区居民用地。
南面
地块南面为809库区,再南为大片居民居住区,另沿幸福路分散着西安华山汽车修理厂、西安光华公司、幸福制药厂等。
西面
地块西面紧接中电大厦新建楼房、中电大厦招待所、中国电子物资西北公司、幸福路、万寿路、西光花卉艺术城。
北面
项目地块北面紧邻长乐东路,对面为黄河温泉小区、黄河宾馆、小寨新村。
1、地块北面紧靠城市主干道---长乐东路,为东郊进入新城区的“脸面”,也是从市区出行至郊外的最后风景线,所以项目地块北面建筑的外立面、形体、色彩安排显得极为重要,建筑风格的恰当与否直接影响到未来小区的销售与小区住户的感觉。
2、因地块与新建成的黄河厂温泉小区、黄河厂宾馆相隔,项目地块的规划到位可与对面建筑共同提升小区域的形象,从而实现共同升值。
(三)项目地块土地价值评估
评分标准:好 100, 中 70, 一般 50, 差 20 无 0,其它介于其间。
1、基础设施评估(分项量化数据见附表一)
基础设施状况总评
类别
得分
说明
给排水
状况
75
地块现为库区用地,大部分土地为高于马路路面的坡台地,给排水整体状况较为顺畅。
电、气、暖
配套状况
80
地块与街坊、工厂、企业等大片居民区用地相连,电、气、暖配套状况相当完善。
生活服务
配套状况
75
地块与居民区相连,银行、邮局、商场、菜市场、日杂商店等生活服务机构网点较多,日常生活较为方便。
道路状况
80
地块紧靠市政主干道---长乐东路,路面平坦,交通畅通。
项目地块为新城区向郊区过渡的城市边缘地带,由紧邻的主干道长乐东路连接城市与郊区。周边为多个生活居民区,生活配套设施较为完善,交通便捷。
2、交通状况评估(分项量化数据见附表二)
交通状况总评
类别
得分
说明
道路通行
状况
85
长乐东路路况优良,可快速直达二环,路面较为平坦、宽阔,通行顺畅。
车流状况
75
目前有10多路公交车经过地块,通行车辆较多。
距离状况
80
项目地块距离省际长途汽车站---三府湾较近,距离省内汽车站---城东汽车站很近。距火车站车程15分钟左右,虽距飞机场较远,但因与二环相通,也较方便。
综合来说,项目地块所处