文档介绍：土地_武清光明道南侧地块项目土地价值评估分析报
武清光明道南侧地块项目
——土地价值分析报告
11>.市场分析
3. 项目发展拟定位
4. 经济效益测算
一、市场环境
宏观政策经济环境
武清中观市场环境与发展空间
武清微观市场环境
2010年是政策收紧年,整体市场压力将有明显增加;
产业政策
货币政策
政策的收紧,主要来自货币政策与产业自身政策
信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。
收紧房地产信托
开发商拿地首付至少50%
土地费用
自2010年1月18日起,
银行存款准备金上调
个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年。
个人住房转让营业税
明确二套房首付不低于四成,贷款利率上浮15%
二套房贷收紧
政策内容
政策要点
从金融、财税、供应结构等方面,全面抑制投资,抑制市场过热,房价过快上涨;
二套房政策
保障性住房
营业税等交易税
土地政策
存款准备金率
房地产信托融资
……
信贷额度收紧
利率
政策收紧
普通住宅供给增加
信贷额度与门槛,社会资金流动量,全面收紧,抑制过度通胀的出现;
市场环境——宏观政策经济环境
“政策的调整”不会改变“市场的方向”;对未来的宏观背景,我们谨慎而乐观。
宏观经济支柱产业
经济贡献值
行业影响力
产业链带动
产业政策
货币政策
虽面临通胀压力,但为维持汇率稳定,热钱大量流入,经济复苏不稳,利率上调空间有限。
涉及消费、投资两大领域,仍是宏观经济支柱产业,以调控为主,不会出现打压。
外需低迷,贸易壁垒滋生,贸易全面复苏尚需时日。
人民币升值压力明显,在贸易恢复期,汇率必须维稳
市场环境——宏观政策经济环境
市场环境——宏观政策经济环境
在2010年经济回暖期,通货膨胀环境下的主动政策性调整;
与2008年经济衰退期,通货紧缩环境下的被动市场性调整;
房地产市场的波动走势将有质的区别;
“政策的调整”不会改变“市场的方向”。
对未来的宏观背景,我们谨慎而乐观。
在通胀环境下,房地产市场的政策性收紧,
对于拥有着闲置性资金的高端购买者而言,
在货币保值需求的刺激下,对其购买意愿打压较弱。
二、本体价值研判
区域优劣势分析
地块环境分析
市场环境——武清中观市场环境与发展空间
央企抢滩推动武清城市化发展
滨海新区发展、
经济、产业腾飞
依托京津之间的区位优势,抢抓滨海新区纳入国家发展战略的历史机遇,实施城市化为主导的率先发展战略,加快全域城市化发展步伐。建成了以国家级骨干道路为龙头、覆盖全域、开放便捷的现代化路网体系,实现京津半小时的时空目标,使武清融入了环渤海经济带一体化发展的格局。武清这座京津之间的明珠新城吸引了越来越多关注的目光。中国水利水电建设集团公司、中国房地产开发集团、中国粮油食品进出口有限公司已经进驻武清,携手推动区域经济发展。
6865元/㎡
本项目
6248元/㎡
7154元/㎡
京津一体化,城市发展价值
5000元/㎡
6200元/㎡
市场环境——武清中观市场环境与发展空间
城市化进程
发展特征
指标特征
居住特征
城市化
被动郊区化
主动郊区化
城市中心拥有最优越的可达性和区位优势
城市要素向中心聚集
城市中心规模经济,涵盖了城市商务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能
郊区快速干道初步形成,市政基础设施完善
郊区主流客户为本区域的中高收入阶层
购房目的为第一居所、第二居所或投资
有城市更新改造背景形成大量购房需求
政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设
在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重
人均收入(GDP)/美元<300
人均收入(GDP)/美圆300-1000
人均收入(GDP)/美圆>3000,城市化率70%
解决温饱问题;生理性需求占主导地位的阶段,主要是对农产品和轻工品的需求
追求便利和功能阶段;人们对耐用品的消费需求迅速增加,从已生活必需品为主逐渐转向已非必需品为主
人均收入(GDP)/美圆1000-3000
追求降低住宅成本;改善居住环境并重非物质消费(如:旅游、健身、体育保健及文化欣赏等)大大增加
追求生活质量阶段
大都市,城市群
城市出现多个中心
副中心的出现
多个城市共同发展
天津
广州,上海
纽约
人口挤出
人口自然分流
天津处于被动郊区化向主动郊区化转变阶段,未来郊区市场大有可为。
市场大势
【市场】
政策环境由松趋紧,但不会出现全面打压,市场方向难以改变;虽有调整压力,但市场上行趋势不改
【供求】—将有一定幅度的提升
09年市场回暖