文档介绍：大连湾项目产品策划报告
目录
一、市场定位部分
1、项目基本情况及周边房地产市场情况介绍
2、项目客户定位及产品系列归类
3、产品主张介绍
4、价值树及价值点建议
二、设计部分
5、规划方案
6、单体户型(含单体户型配置标准)
7、立面设计
8、景观与外部空间
9、商业及配套(含会所)
三、开发分期、示范区介绍及初步测算
10、分期示意
11、示范区建议
12、初步测算
1、项目基本情况介绍及周边房地产市场情况介绍
大连湾街道是中国版图上唯一南北横跨黄渤两大海域的街道,陆地最狭窄处仅7公里,是出入大连老城区的咽喉要道。本项目位于大连市甘井子区大连湾街道前关村,项目所处位置是大连老城区与北部新城区的重要连接点,同时也是大连市的基础设施走廊。
项目南临201国道,距离轻轨3号线后盐站和沈大高速出入口约2KM、在建金州国际机场约5KM、大连北站(高铁和城市地铁枢纽)约4KM、城市CBD直线约12KM(车行距离约21KM,属于典型的半小时交通生活圈内项目)。
项目位于大连城市向北发展的咽喉要道,但当前属于城乡结合部城市化水平较低。
项目地理位置介绍
项目现状配套介绍
大连湾项目
项目周边教育和医疗机构众多,但无品质可言,整体形象和素质较为落后,公交配套系统不足。
公共交通状况
目前直达前关村的公交线路只有4条(青泥洼桥—前、后关、大连湾—青泥洼桥、518路(果菜批发市场——前盐)、路港物流—新星绿城),但2013初城市地铁的开通,将会对项目带来积极影响。
地块四至:东至用地界线,南至201国道(含湿地公园局部),西至乡镇硬化路,北至用地界线。
内部环境:地势高差不大,场地向北坡起,坡度约为5°。
西侧现状道路
东侧三新小区
场地内部待拆住宅
南侧湿地公园
项目周边道路情况良好,通达性和便捷程度较高。周边环境不但无明显瑕疵,而且还拥有大连核心城区唯一的湿地公园,生态环境优势在大连北部城区遥遥领先。
项目周边环境介绍
项目经济技术指标
大连湾项目经济技术指标:
占地面积:;
建筑面积:46万平方米,
。

未来居住人口约1万人
A1地块
A2地块
B地块
中等容积率既有实现多层产品的可能、,又具备社区商业规模化的优势。
规划道路
本案周边其他房地产项目户型特点介绍
项目
r=5km
鲲达·盐岛湖
半岛·泉水欣座
福佳新城
丽湾海景
本案周边在售项目产品规划以牺牲居住品质达到控制面积,从而实现户型的中小型化。
福佳新城
鲲达盐岛湖
丽湾海景
泉水欣座
项目
名称
总建面
(万平)
销售面积(万平)
主力户型总价(万元)
成交客
户类型
福佳国
际新城
150
尚未开盘
51-60
——
丽湾
海景

60-68
首置
鲲达
盐岛湖
24

50-60
首置
半岛
泉水欣座

74-82
首置
项目
r=5km
鲲达·盐岛湖
半岛·泉水欣座
福佳新城
丽湾海景
本案周边在售项目主力总价与客户构成
本案周边在售项目产品规划以低总价为核心竞争力,而且主力成交客户以受中心城区挤压的外溢型首次置业为主。
本案周边其他项目价格水平及成交客户类型介绍
核心结论
本案所在板块处于城乡结合部,虽然未来的发展潜力较大,但目前因为基本生活配套不成熟等原
因,房地产价值尚未得到充分释放;
本案周边项目的开发策略是以低总价为核心竞争力,争取中心城区受高房价挤压而产生的具有首
次置业特征的外溢型客户;在项目产品定位方面,以牺牲客户居住品质而达到控制面积的目的是
本案周边项目的共有特征。