文档介绍：2011年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究
调研考察
自龙湖常营项目启动之日至今(2010年6月17日至今),SPACE项目工作组开展了大量的工作,主要包括:
案头工作
覆盖区域主要商圈和项目,重点关注区域大型商业项目;大量实景照片,了解区域商业发展现状和趋势。
阶段性工作回顾
配合报规进行建筑规划建议
一、二手资料分析、整理
专家团队头脑风暴
项目发展方向研究论证
区域商业市场调研
了解项目地块及周边交通组织
了解项目所处区域
区域及市场竞争格局分析
区域功能布局及人口分布研究
非核心商圈商业发展案例研究
SWOT分析
项目发展方向及定位分析
建筑规划建议
项目立地条件初判
非核心商圈商业发展规律分析
项目开发背景分析
项目发展方向及定位论证分析
项目立地条件初判
周边无商业氛围
地处城市非核心商业区域
下面我们将通过类比案例分析,总结此类非核心商圈商业运作的普遍性规律,以给本案以借鉴。
非核心商圈! 非成熟地段!
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非核心商圈商业发展规律分析
上海大拇指广场
联洋社区
定位
体量
开业时间
区位
上海浦东区联洋社区内
2005年7月8日
占地近53>.2万平方米
总建筑面积约为11万平方米
区域生活中心
案例一
定位为以零售为主的社区型购物中心
进行业态调整
扩大、丰富餐饮面积和种类
注重家庭消费
2005年7月开业
内需不足、外需不入
经营状况不佳
成为餐饮、休闲娱乐为主的社区休闲中心
区域商业中心
商业领军项目
项目发展
区域发展
2007
2008
2004
2005
2006
联洋社区入住率很低
外围居住成熟,但消费力一般
内部公交系统不完善
区域内无集中商业项目
多条内部公交线路开通
内外联通
联洋社区入住率提高
白领和外籍人士居多
消费多元化
社区入住率成熟
小结
新泾镇
北新泾
仙霞新村
程桥
案例二
新泾镇人口不足
主干道在项目附近未设置出口
班车系统不完善
传统住宅区
无商业氛围
仙霞路扩展
中环线出口开放
周边中高消费力人群导入
高档住宅兴建
项目周边三公里人口达到30万
2004年12月开业
区域商业中心
社区文化与活动中心
2005
2006
2007
2008
2009
北新泾镇新盘开发
大量人口入住
项目发展
区域发展
2004
经营状况改善
目标客群为中等收入家庭、社区居民
新泾镇居民消费力不够
外部消费者导入困难
消费活跃度不够
小结
区位北京市昌平区天通苑社区南侧
开业时间 2007年8月家乐福开业
其他主力店2008年初相继开业
体量 24万平方米
定位家庭生活购物中心
北京龙德广场
案例三
2006年初动工
启动主力店招商
定位为中高端购物中心
计划引入家乐福、翠微百货、百安居及时尚零售品牌
2007年8月家乐福开业,人气十足
一个月后其他主力店相继签约
时尚零售招商持续招商
2007
2009
2008
其他主力店开业
时尚零售品牌招商困难
北京最大的经济适用房区
居住人群结构复杂
商业配套零散、档次偏低
2006
项目发展
定位
区域发展
2010
商业氛围日益成熟
时尚零售品牌招商情况逐渐好转,服饰零售比例逐渐增大
品牌品质逐渐提升
小结
区位成都市成华区建设路
开业时间 2010年11月20日试营业
2010年11月24日正式营业
体量
定位社区生活百货
成都伊藤洋华堂建设路店
SM
2009年11月20日试营业
2009年11月24日正式营业
2009
项目发展
区域发展
周边大量中高端住宅
商业氛围成熟
休闲服饰零售
生活零售
业态组合多元化
亲子休闲娱乐
特色文化活动
购物环境舒适
休闲空间营造
缺乏优质消费环境
传统大众化服饰零售
业态间缺乏互动
小结
区域根本属性特征
区域发展特征及成熟度
微观市场机会点
初判项目总体发展方向
制定项目具体发展策略
区域交通条件
整体市场竞争格局
非核心商圈商业运作思路总结
项目开发背景分析
项目自身情况
区域环境
商业市场竞争环境
用地性质
公建混合住宅用地
总用地面积
规划建设用地面积
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项目容积率
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;商业金融、