文档介绍：地产营销何去何从
2003 年 1 月 7 日
地产营销何去何从
当一种形状在时刻和空间上、在物质和意识上处于绝对的主流时，才应该被冠以时代
的称号。而在京城的地产界，却从来不吝使用如此一个称号来满足方方面面的虚荣心和炒
作力。从“后房型时代”到“比较时代”，从“概念时代”到“产品时代”，从“暴利时代”到“微利时代”，林林总总，不一而足。一种观点看起来只要“时代”了，就正确了、权威了。既然如此，咱不妨也时髦一把，“时代”一把。在我们看来现在的京城地产界处在一个思索
盘整的时代，从稚嫩走向成熟的时代，从感性走向理性的时代，而京城地产自始至终归根到底是一个——“营销”的时代。
概念：“盖”好才能“念”好
概念营销在火过一阵之后，其形式和走势差不多被专门多业内人士看低。然而，其作为一
种专门的营销模式在专门长一段时刻内会存在于市场，而且会起到一定的成效。概念尽管是
比较虚的东西，然而它的提出是以一定的创新为基础的。潘石屹的“ SOHO"概念让当时的
市场耳目一新，在产品上伴以少隔断、推拉墙的设计；“专门男女”的“ SOLO"概念也有
超小户型和酒店式治理的相应创新作为支撑。也确实是讲，概念的虚需要有有关的实为其服
务。反观今年的“后现代城”打出“后街”和“ BOBO"的概念，除了酒吧式的售楼处和两
本厚重而不知所云的楼书，建筑规划、产品形状明显缺乏讲服力。因此，概念只是吸引人的噱头，日益平复的购房人在被你吸引之后，还要看具体的实在的东西。关于操盘者来讲，概念不是不能炒，关键看你如何炒，如何挖掘自身项目的产品力。
产品：要“产”更要有“品”
产品，讲白了确实是你的货。在僧多粥少的时候，饥饿的僧人自然可不能去辨论粥的稀和
稠，有没有营养，先填饱肚子再讲。在以两天一个新盘的速度进展的当今京城地产市场，产而无品的项目自然专门难立足。日益成熟的消费者日渐挑剔的眼光不得不让开发商和营销
商把更多的精力放在产品的设计上。因此， 在建筑形状上显现了“宝星园”的蝶型塔楼，
显现了“蓝色家族”的板式塔楼，显现了“新城国际”的弧形板楼，显现了 UHN板楼，
显现了 TownHouse， RollHouse ， CityHouse ，宽 House，写字楼 House。在户型设计上显现
了塔楼的四面采光不墅式户型，在结构上显现了住宅的完全钢结构。 产品的创新是主动的，
也是值得确信的。然而，如果产品太***，超越了购房者的心理承担能力，可能确实是搬起石头砸自己的脚。“东京国际”的六洞大板，“郦城”的云型山型板楼以及“北京印象”的
字板楼龙型围合可谓不出心裁，然而，激进的外国“原装”住宅理念在有中国特色的北
京市场着实栽了跟头。因此讲，产品要有品，也要按照市场需求和购房者的实际情形进行定位，盲目追求***，往往叫好不叫座。
活动：今天你 SP了没？
有人的地点就有路，同样的，有销售的地点就有促销。而且，促销差不多成为销售学中
的一门重要的分支。关于房地产这种高成本高利润的专门商品， SP（ S－ sale 销售； P－
promotion 促进）就像中产阶级隔三差五下个馆子一样正常。今天你做业主联谊会，