文档介绍：“湘水郡”物业项目
中央空调系统运行管理方案
长沙市观澜湖物业服务有限公司
2015年4月
目录
一、中央空调系统运行管理方案
前言…………………………………………………………………………………3
空调运行人员管理……………………………………………………………………4
空调系统运行…………………………………………………………………………9
空调系统检查……………………………………………………………………… 11
空调系统维护、保养…………………………………………………………………14
异常情况的应急处理……………………………………………………………… 21
常见故障的分析与解决方法……………………………………………………… 22
支持性表格…………………………………………………………………………………… 26
二、专业维保公司维保方案
前言
麦克维尔中央空调系统作为 “湘水郡”物业项目的大型重要设备，安全经济运行、保证供冷（暖）质量是管理的基本要求，所以制定科学、合理、安全的运行管理制度是保证空调系统高质量、高效率地运行，降低能耗、延长检修周期和使用寿命的基本保证。
根据“湘水郡”物业实际情况，我司特编制了麦克维尔中央空调系统运行管理方案，呈与湖南湘水投房地产有限公司领导进行沟通和交流。本方案主要内容包括空调运行人员管理、空调系统运行、空调系统检查和空调系统维护保养四大部分。管理、操作和维修人员是空调系统运行管理的主体，因此运行人员管理是空调系统运行的重要保证，由于中央空调系统的专业综合型、复杂性，要求运行管理人员、操作和维修人员必须具有相应的资格认证才能上岗；并且在上岗之前，所有运行管理、操作、维修人员必须进行培训；空调系统的运行管理、操作和维修人员除了要满足各自岗位的基本职责外，还要达到运行管理的职责要求；在加强对技术人员管理的基础上，我司作为空调运行管理单位还将通过制定一些激励制度促进工作人员节能，获得较好的节能效果。
空调系统的运行管理包括空调系统的操作规程、系统运行调节和运行参数的节能监控，空调系统在实际运行过程中只有按照标准的运行操作规程进行操作，采取合理、可行的节能技术措施，才能保证空调系统运行安全，运行节能，只有严格监控空调系统的运行参数、空调房间的温度，统计电、热、燃料的消耗，才能及时发现能源浪费问题、及时查找问题，进行修整，最低限度地降低能源的浪费。
空调系统能进行运行，首要条件是要满足空调设备的正常运行，这就要依赖于工作人员能及时发现设备的运行问题，及时解决故障问题，因此，制定科学合理的节能运行检查制度是运行管理的关键问题，根据麦克维尔空调设备的特点，我方制定以下检查制度：开停机检查、巡回检查、周期性检查等制度。而有针对性地做好空调设备和系统的维护保养工作，又是空调系统保持良好工作状态、减少或避免发生故障和事故、延长使用寿命，降低能耗的重要条件之一。因此在管理中也必须做好空调系统和设备的节能维护保养工作，在管理中我方实行自身保养与专业维保公司互相配合，制定了相应的开机前维护保养、日常保养、定期保养及停机期间的维护保养规定。
空调运行人员管理
一、空调系统运行管理制度结构图
空调系统运行管理
空调系统运行
空调系统维护保养
空调系统检查
技术培训
资格认证
岗位职责
监控
与记录
设备开停机检查
巡
回
检
查
周期性检查
节能激励
运行
交接班
运行
策略
设备
维护保养
系统维护保养
其他
技术措施
常见故障的分析与解决
异常情况的应急处理
空调运行人员管理
档案管理
二、人员配置及值班
空调运行人员6人（其中主管1人，班长1人，组员4人（含替休在内））采用三班倒转。每班1人，时间为8：00—次日08：00。白班工作范围包括制冷机房的设备运行，冷却塔的巡视，空调水系统的巡视，新风机空调机组的巡视及故障检修。夜班负责制冷机房的设备运行，冷却塔的巡视，五负压设备的巡视，夜间启用新风机组巡视，早晚开关机。末端风机盘管的检修由工程维修人员负责。此方案是在工程部整体考虑下，白班负责日常的空调运行工作，负责区域内的设备故障处理，夜班人员则可整合夜班维修值班人员的力量，在早上开机时或出现故障时配合空调值班员完成工作，此外夜间空调运行时间短，设备处于停止状态，值班员可做一些卫生清扫或独立可以完成的工作。过渡季夜班值班员可倒为正常班并与工程维修人员一起参与到设备检修和保养工作。这样即可保证中央空调系统的正常运行，又可以保证值班人员的劳动时间。
三、人员管理

①技术管理人员(主管工程师)应具有暖通或相关专业的大专学历，并获得暖通专业的工程师技术职称；
②操作和维修人员（组