文档介绍：商业综合体解码
2011年9月
前言——开端
1998年底,中国房地产市场第一次住房制度改革,房地产商品化开始;
2000年伊始,住宅开发热潮开始成规模化兴起;
住宅地产的乐趣——杠杆开发(有趣的利润模式);
权利与义务的关系——所谓住宅配套商业(早期公建);
商业地产的乐趣——近似成本、翻倍收益(一铺养三代、与住宅的不同作用);
简述中国商业地产历程
住宅同商业地产的开发利润比对—— 2002年一线城市标准;
住宅
启动资金单方:1000元/平米
开发单方成本:3000元/平米
单方售价:6000元/平米
启动资金利润率—— 300%
(该标准为绝对粗算、税费、资本化指标等均未涵盖,仅作表述示意)
商业(住宅底商)
启动资金单方:1000元/平米
开发单方成本:4000元/平米
单方售价:10000元/平米
启动资金利润率—— 600%
为什么有人愿意加价投资商业? —— 2002年一线城市标准;
住宅—— 100平米
购置成本:60万
每月出租房租:2500元
投资回报率:5%
回报年限—— 20年
(该标准为绝对粗算、税费、资本化指标等均未涵盖,仅作表述示意)
一个愿打、一个愿挨
商业(住宅底商)—— 100平米
购置成本:100万
每月出租房租:7500元/平米
投资回报率:9%
回报年限—— 11年
2005——2008年,商业地产进入巅峰期,无序开发兴起,城市综合体出现;
2009——2010年,商业地产进入减速期——减速的实质;
2011年,商业地产出现历史性机遇——房地产政策改革与宏观调控;
—— ,每天卖100听; ,每天还卖100听;
经营未提升、租金上升有限,售价却翻了好几倍。
投资商铺的回报率大幅缩水
2002年底,商业地产开始作为独立行业出现(商业用地立项、40、50年产权);
好消息和坏消息,先听哪个?
一、受政策性干扰小;
二、防御性资产、充分抵御通货膨胀(案例:10亿现金的波动价值);
四、可随时低息融资(经营贷模式);
五、可令资产形成几何级数扩张;
六、组织优势明显、利于企业低难度接班;
七、一旦形成规模化复制,有可能创造“无视”政策、“无视”成本、“无视”竞争的霸王企业(资产证券化);
一个好消息——商业地产的优点
三、租金利润丰富、且能够持续增长(案例:XD-CITY月租200美元/平米);
一、商业地产入行专业门槛稍高——人才通常需要大量失败案例去培养;
一个坏消息——商业地产的缺点
二、商业地产对于相关资源的控制难度比较高——需要大量商户及投资资源;
三、商业地产对于资金的需求量非常高——难以实现短期套现;
四、商业地产前期风险超高——前期设计及定位失手、后期极难挽回。
商业地产项目操作的成败关键在于——项目班子拥有专业化的人才
——人才是商业地产项目操作的核心前提