文档介绍：经济危机与楼市新政博弈下的全国市场研判
经济危机与楼市新政
博弈下的全国市场研判
上海同策房产咨询股份有限公司研发中心
20091>.1
目录
一、全国房地产市场概况
二、重点城市市场盘点
三、历史上政策救市的力度与周期
四、过往经验及现行风险判断
一、全国房地产市场概况
投资增速持续放缓,国房景气指数已连续12个月呈环比加速回落态势,11月份跌至1998年3月以来的最低点。
国房景气指数
销售面积不容乐观,下滑幅度逐月扩大
1-,%,,同时,,供需差距扩大,使房价仍然面临下行压力。
2008年前三季度,全国商品房销售面积同比下降的幅度由1-%,%,下降的省区市由1-7月的17个增加到20个。
销售价格6年来首次出现同比下跌
7个重点城市报价环比下调
采用报价体系的中房指数走势表明,2008年10月十个重点城市住宅售价中,有7个城市出现了环比的下跌。广州和深圳还出现了同比的下跌。反映了开发企业对楼盘价格预期的调整。
全均售价下半年开始出现同比下降
全米,%,其中住宅3715元/平方米,%,这是自02年6月以来第一次出现同比下滑。
房地产开发增速放缓
2008年,竣工面积、新开工面积、施工面积均处于涨幅回调过程,竣工面积、%、%%下降到1-%、%%, 1-,超过销售面积71%,,相当于前三年平均销售面积的近4倍,假设施工面积中四分之一已经作为期房销售,则剩下的仍需要市场消化3年。
主要房地产企业业绩持续下滑
2008年主要房地产企业销售同比情况
2008年定金与预收款房地产资金来源比重
2008年3季度报显示,多家上市房企1-9月累计销售面积均出现了负增长。交易量的下降对开发企业回笼资金造成显著影响。与销售不力对应的是定金与预收款在房地产资金来源中所占比重的持续下降,2008年1-8月该比重为24%,是自1998年以来的最低点.
二、重点城市市场盘点
环渤海地区
北京
天津
长三角地区
华南地区
中西部地区
北京成交量同比下滑45%
2008年22万方/周
济南
青岛
从商品房成交总量上看,08年北京市场处于相对低位,%。
商品住宅成交2008年1-11月同比去年下降46%。
大连
沈阳
环渤海地区
北京
天津
长三角地区
华南地区
中西部地区
济南
青岛
大连
沈阳
北京供求关系恶化,但价格却始终未有明显回落
2008年11月,商品房供求比为1:,供求关系再度恶化;6月以来情况明显恶化,7-11月平均供求比1:,这一数据在2007年7-11月的时候为1:。
商品住宅整体价格未见松动,全年均价同比去年上涨17%,但进入9月开始回调,同比出现负增长。
环渤海地区
北京
天津
长三角地区
华南地区
中西部地区
济南
青岛
大连
沈阳
北京住宅成交中保障性住房贡献较大
45%
8%
48%
13%
合计
%
%
0
%
%
0
两限房
%
%
%
%
经济适用房
%
%
%
%
其中:保障性住房
100%
100%
100%
100%
商品住宅
占比
销售面积
占比
销售面积
占比
上市面积
占比
上市面积
2008(1-11)
2007
2008(1-11)
2007
天津成交量同比下滑5成,价格变动不大
环渤海地区
北京
天津
长三角地区
华南地区
中西部地区
济南
青岛
大连
沈阳
全年均价维持在7000元左右,同比2007年依然有15%左右的增长
从商品住宅成交总量上看,08年天津市场受很大影响,年初累计周成交同比下降50%
环渤海