文档介绍：第七讲项目投资风险
本节讨论的主要内容:
投资风险概述
房地产项目投资风险
(一)项目投资风险概述
定义
分类
度量
:项目投资效果的实际值偏离其期望值的程度。
:
按投资对象的差异分为:
①债券投资风险
②建设项目投资风险
③股票投资风险
④房地产项目投资风险等
按风险因素的差异分为:
①经营风险:由于经营状况的不确定性而产生的风险
②财务风险:由于项目融资负债而带来的风险
③市场风险:由于市场供求关系的变化而带来的奉贤
④政策风险:由于政治、政策、法规变化而带来的风险
⑤其他风险:如利率风险、资源风险、自然灾害风险等等
3. 投资风险度量
投资风险的度量由两重内涵,其一是风险危害的程度,即风险损失的大小;其二是风险发生的概率,即风险发生可能性的大小。因而,投资风险的度量分为风险损失强度和投资风险分布两类。
(1)投资风险损失强度:由于风险的存在使投资者可能遭受的最大损失在直接投资总额中所占有的比例。
(2)投资风险分布:由于投资收益率分布的离散程度来描述的风险发生可能性大小。
式中:Q:投资收益率标准偏差
:状态i的发生概率
:状态I的投资收益率
N :状态数
:投资收益率期望值
V :投资收益率变异系数
(二)房地产项目投资风险
房地产项目投资风险因素
房地产项目投资风险防范
房地产项目投资风险控制
1 .房地产项目投资风险因素
项目投资前期风险:投资计划实施工前项目策划与研究阶段存在的风险。
规划设计方案
选址、市场定位、方案决策开发经营方案
投资融资方案
营销方案
项目开发建设阶段风险:项目正式动工到交付使用阶段的风险。
工期、成本、质量、安全、承建商信誉、财务(资金运作)
项目经营阶段风险:项目营销(租赁)期间的风险
投资、融资、营销、市场、人事及营资纠纷、信誉
项目营销管理阶段风险:项目竣工交付使用,业主入伙后的物业管理阶段风险。
业主纠纷、安全、卫生、管理
2 .房地产项目投资风险防范
投资风险防范的主要策略是风险的回避和转移
* 投资风险回避:对风险较大的项目,采取放弃原则;或对风险较大的方案采取放弃的原则。
* 投资风险转移:采取一定的技术措施转移投资风险的承担者。主要的技术措施有:
契约、合同形式
财务责任形式
保险形式
3. 房地产项目投资风险控制
(1)前期策划阶段的投资风险控制
尽可能科学、客观地收集信息、分析问题,把一切不确定因素及其影响程度考虑在评价指标中。常见的处理办法是在技术经济评价中引入调整系数的方法。如:
①风险调整贴现率法:用考虑了风险的贴现率来进行项目投资效益净现值(NPV)的计算。
K: 风险调整贴现率
:基准贴现率
b: 风险补偿斜率:
V:风险程度系数(投资收益率变异系数)
②肯定当量法:用一个系数把有风险的现金流量调整为无风险的现金流量,再计算净现值等评价指标。
项目第t年的肯定当量系数
项目第t年的净现金流量(与w的大小相对应)
i: 基准贴现率(无风险贴现率)
③决策树法:用一种树枝状的图形,以投资收益的期望值作项目决策依据的风险分析方法。
(2)在项目实施阶段的投资风险控制
项目实施阶段的投资风险控制之基本职能是发现偏差并采取措施纠正偏差,其主要手段有:
①计划控制:制定周密、科学、详尽的计划,严格地实施计划。
②审计控制:通过完善的、连续有效的内部审计活动评价项目经营效率和效益,控制风险。
③投资组合:依赖多项目,多品种的投资组合来分散风险、降低风险。