文档介绍：凤达凤翔城营销策略报告
福州中原事业五部
目录 TABLE OF CONTENTS
Part 1
总纲要
市场点
客户点
在哪里
怎么做
怎么卖
关注点
聚焦点
特殊点
营销点
Part 2
（一）市场环境分析
宏观市场研究
土地市场研究
区域市场研究
小结
（二）项目本体分析(凤翔城/飞翔城)
城市属性分析
区域属性分析
项目指标分析
项目SWOT分析
小结
（三）目标客户分析
客群发展分析
竞品客户分析
目标客户定位
（四）项目营销策略
策略思考（销售目标分解）
策略建议
分阶段执行策略
执行总纲
（五）中原团队架构
团队架构
进场前准备工作
Part 3
Part 4
Part 5
PART 1
宏观市场研究
土地市场研究
区域市场研究
市场环境分析
宏观市场研究
2018年上半年楼市调控新政不断，政策逐步收紧；
预判18下半年调控延续，楼市即将进入阶段性冷冻期；
宏观政策：18年住建部多次发声，强调坚持调控政策的连续性稳定性，认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房。
货币政策：2018年1月25日-26日中国银监会表示控制居民杠杆率的过快增长，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流入股市和房市，继续遏制房地产泡沫化；
银行半年内三次降准，货币政策适度放松，流动性或将边际改善
在“房住不炒”的大背景下，莆田楼市政策仍将趋严趋紧，市场趋寒，竞争激烈。
对首次开盘销售的，严格按照《莆田市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》中的“三同”原则等相关规定确定销售均价。
已在售楼盘如原为毛坯房的，其后期再申办预售许可时不得转变为精装房。新开楼盘如为精装房的，其精装单价每平方米不超过3000元；
1月8日
严控新开楼盘价格
在售楼盘不得改精装
7层以上（含7层）商品住房单套最高价不得超过均价的15%，%；
调整商品住房精装标准。每平方米精装单价不超过2500元/㎡；
限制车位最高销售价格。土地级别为1-2级的每个车位不超过48万元；3-4级的每个车位不超过38万元；5-6级的每个车位不超过28万元；
2月13日
房价调控更精准，精装标准下调，限制车位最高价
开盘时间不得安排在夜间等非正常工作期间。开盘当日，房地产开发企业与公证机构应对选房人身份进行核验，确保选房人与登记人身份信息、登记序号等一致。购房人为未成年人的，由其监护人凭有效监护证明（如户口本、出生证等及监护人的有效身份证件原件）代为选房。委托他人代为选房的，需提供公证委托书及代理人有效身份证件原件；
购房登记时，房地产开发企业不得采用高于银行个人住房贷款最低首付款比例支付；不得捆绑销售、搭售商品和服务或者附加的其他不合理条件；交纳排号费、中介费、诚意金或其他房价以外的费用；
3月20日
规范商品房购房登记和公证摇号选房，且不得进行捆绑销售
新开楼盘商品住房精装加价按不超过2500元/㎡为计费标准。精装费用应全部用于房屋套内部位的装修，不包含公共部位装修；
精装标准应包括各个装修部位所用的主要材料或设备的品牌、产地、规格、型号、数量等具体内容，形成清单作为预售许可方案内容之一，精装工程质量（含赠送精装）要符合国家及地方的相关法律法规和行业规范要求，并承担质量保修期内的保修义务；
精装楼盘必须提供至少二套以上主要户型的样板房作为交房精装标准依据，其他户型所使用的主要材料或设备参照样板房，以清单方式提供不同档次的装修标准和价位供客户选择；
6月1日
精装清单需在购房合同中公示
无房职工租赁住房提取住房公积金用于支付房租的，提取金额由2241元/年调整为3600元/年,每年可提取1次，提取时间需间隔12个月；
职工购房已办理纯商业银行住房贷款且购房有效提取时限未超过1年，且该套住房未办理购房提取，职工、配偶及产权共有人均无未结清住房公积金贷款的，职工、配偶及产权共有人可申请提取账户内的住房公积余额，提取的金额不超过该套住房的购房总价款扣除贷款金额后的余额；
同一套住房在12个月内交易2次或2次以上的，只能办理一次购房提取住房公积金手续，后续产权持有人申请提取应与该套住房上次提取日期间隔12个月；
职工在本市辖区内购买自住住房需申请办理公积金贷款的，职工、配偶及产权共有人的公积金账户均须留存最近12个月的月汇缴金额；
调整公积金贷款额度测算方法，明确调节系数。
6月6日
调整住房公积金政策
宏观市场-莆田政策
宏观市场-全市供求分析
在20