文档介绍：万科物业调研汇报

　　万科物业调研纪要20210108
　　2021-01-08房地产研究-侯丽科
　　具体内容：
　　1万科物业成立时间和背景：
　　①成立时间：万科物业在20世纪80年代末90年代初成立。
　　②成立原因：
　　A．房子不好卖，所以需要“感感人”的卖点。
　　B．相比较欧美的物业管理和台湾的物业管理，中国和前二者存在较大差距。中国没有一体化的物业。在欧美地域，小区有一体化物业管理，专业化的单位或个人来负责整个物业的协调；
　　在台湾地域，成立业主委员会为物业管理的关键形式，由干事长有工资来协调全部的清洁或其它方面的工作。所以完善物业管理成为长久趋势
　　2中国物业现实状况：
　　中国高密度小区比较常见，所以造成中国物业管理行业比较特殊。假如住宅项目拥有很好的物业，通常开发商全部会给一定程度的补助比如：中海和招商。现在而言，因为住宅开发盈利能力在本行业的下降，房企对于物业管理的补助也在下降。同时，因为80%左右的物业管理成原来源于人工成本，所以劳动力成本的连续上升给物业管理行业带来较大挑战。所以，物业管理现在对于房企属于净补助状态，盈利情况较差。
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　　①物业规模：现管理住户50万户，人口150万，估计未来每十二个月能够新增住户10万户。
　　②物业面积：万科物业建面6000万平米。
　　③现有物业种类：
　　A．幸福驿站快递的传输
　　相比于中海物业，万科物业一直坚持代收包裹中海的物业不代收包裹，因为里面存在法律责任的问题，有的物业企业在双十一的时候，不代收包裹。为深入完善管理和扩大企业盈利，万科在近期和快递企业签署了相关合约，合约要求万科将从快递企业收取一定费用作为中转站收入。
　　数据显示，万科30%-40%的业主频繁使用快递，所以万科将自己定在快递中转站而非目标地十分正确。正因为这一定位的转变，以后万科物业能够从幸福驿站项目中收取可观的现金收入。
　　
　　小区外部餐饮多分为两种：一是10元以下的低级次餐饮，一是30元以上的高级位餐饮。因为体系中缺乏兼顾价格和质量中间档位餐饮食堂，万科选择发展第五食堂业务。
　　万科拥有的15家小区食堂中除去2家深圳食堂和1家上海食堂外，大部分食堂处于收支平衡或低亏损状态。数据显示，3家盈利食堂去年公产生盈利1500万元；
　　旧楼盘食堂生意优于新楼盘。因为第五食堂在良好地运行状态下能够为企业产生理想收益，所以万科今年起将“第五食堂”业务由“配套部门”定位转为“业
　　务部门”定位。
　　C．拎包入住服务
　　因为大多数住户的个性化要求不高，加之万科能够从家俱厂商处取得低价装修材料和家俱用具，所以，20%左右的业主采取“拎包入住”服务。去年此项服务营业收入亿，毛利率10%左右。
　　④万科物业定位：
　　万科物业服务类似于“非盈利机构”，因为所取得物业服务全部投入到了再生产之中，相当于补助业主，提升万科小区舒适度水平。
　　⑤万科物业的优点：
　　A．财务高度透明，停车费和广告费的费用去向可查。
　　B．采取高科技物业管理模式，尽可能降低人工成本，比如采取快递自提柜。
　　C．万科物业管理规模较大，潜在用户群庞大：现存50万户，人口150万，每十二个月能够新增10万户，万科物业面积6000万平米建面。
　　⑥万科物业逻辑：
　　现存7万家物业企业的质量很差---万科本身业务认可度很高，轻易获取信任---万科只要选择进入物业，则极难被动退出---一旦选择进入行业，所需要的成本相对于开发楼盘较低---经过认证、搭建平台等服务未来能够管理1亿人-----和腾讯无区分用户群体大---产生巨大收益。
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　　①总数：7万家
　　②分类：分为一级物业企业注册资本200万及以上，二级物业企业注册资本100万及以上，三级物业管理企业50万及以上和其它四类，其中，一级和二级物业企业总数不超出总数的15%
　　③特点：行业粘性强，业主难以更换物业企业原因：
　　
　　④现实状况：
　　，首先很多企业声称盈利微薄，其次很多企业期望进入此行业。这说明物业管理行业仍存在巨大的赢利空间。
　　。广告牌和停车费的去向等问题全部存在不规范管理。
　　⑤结论：假如万科大举进入物业行业，能够立竿见影见到很好收益。
　　
　　A．对用户满意度的极为重视
　　B．对于管理的提升、管理的优化、管理的系统化很重视
　　C．财务公开性很强，随时随地能够公开财务