文档介绍：万科集团授信分析报告
一、公司简介
万科公司（000002)全称是万科企业股份有限公司,总部设在深圳,成立于1984年，是目前中国最大的房地产公司。万科在1991年成为在深圳证券交易所上市的第二家企业，经过十几年的发展，，万科通过专注于住宅开发行业,建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化"的企业文化享誉业内。
二、企业负债能力分析
(一）趋势分析：
2008-2010年万科集团偿债能力财务指标
财务指标
2008
2009
2010
短期负债
流动比率(--）

1。9149

速动比率（—-）

现金比率(％）

现金流量债务比率（—-)
-0。0004
0。1004
0。0139
长期负债
资产负债率（%）

67。0017

产权比率(％)
189。9294
188。4252
282。931
利息保障倍数（——)

1602。1304
2468。1269
图1-1
通过对万科公司连续三年财务指标的比较（图1—1），不难发现近三年万科公司保持了比较稳健的负债政策和产权结构，对外长期偿债能力也较强。
从短期偿债能力来看，万科公司在2008—2010这三年时间里，流动比率一直保持在1。7左右，速动比率也一直控制在0。5上下。而按照国际惯例，当这两项数据分别保持在2:1和1:1时，,，作为一家房地产公司，销售不动产是它的主营业务，这一特点在一定程度上影响到了该企业的流动资产，从而影响到了它的短期偿债能力。
接下来再分析三年内的现金流量债务比率，如下图1-2所示，这是万科近10年的现金流量比率变化图,2008-2010这三年时间里，现金流量债务比率变化较稳定。联系到这三年里万科公司的现金流量表（如图1-3），我们发现，2008年该企业的经营现金净流量为负，所以现金流量债务比率也为负，但这点细微波动并不会影响到企业的短期还债能力。近10年该企业稳定的现金流量债务比说明该企业一直采用稳定的营运资金管理政策,企业现金流充裕，且波动较小.
图1-2
图1-3 2008年经营现金流
从长期偿债能力来看，万科集团在前两年，资产负债率都保持在67％，而到了2010年该比率达到75%，产权比例也从188%增加到282。9%，增幅比例很大。参照下图2-1，这是万科公司近三年简化的资产负债表(为简化报表，一些项目未列出）
资产负债率的提高说明万科企业充分运用了了财务杠杆效应，此外这也和房地产企业的政策有关，由于企业在2010年采取了扩大规模的战略决策，四处购买土地，导致企业的借款急剧扩大，银行借款扩大了10亿多，所以使得2010年资产负债率增幅较大。
通过长期负债财务指标,我们还能了解到该企业的产权结构。在前两年万科公司的负债总额是股东权益总额的1。88倍,而到了2010年，该比例更是达到了2。，这一筹资方式符合房地产行业的行业特点，还有利于万科企业降低财务成本、资本成本。但是较高的负债也给企业带来了较高的财务风险，因此作为万科的高管层，应充分考虑到企业潜在的财务风险，尤其是在遭遇经济波动时，更应该采取措施保证企业的还贷能力.
虽然该企业采用高负债的筹资策略,但是万科依然有着强大的还债能力，从2008年到2010年,公司举债不断攀高，但是利息保障倍数却从1061倍提高到2468倍，,该企业2008-2010年净利润分别为4,639,870,000。00元、6,430,010,
以及8，839，610，000。00元，两年内增加了近1倍。正因为有着良好的盈利能力作为后盾，该企业才敢采用扩张性筹资方式。
图2-1 万科资产负债表
图2—1 万科资产负债表(续）
（二）行业分析
作为中国房地产业的龙头老大，万科集团无疑是该行业的佼佼者,在进行完趋势分析后,下面就开始进行行业分析，从而从财务数据上进一步体会该企业在这一行业里的地位。我选取的企业就是
A股的另一家房地产业老大哥-—华远地产（600743）。如图3-1是这两家企业2010年负债指标的对比表。
财务指标
万科A
华远地产
短期负债