文档介绍：鲁能·三亚湾 2010年淡季营销方案 培训稿
鲁能营销部&天地行
2010-8
【密集调控下的中国房地产】
物业税渐行渐近
两调准备金
加息压力浓厚
维系民生的中央决心
差别化信贷及税收
加大土地及经适房供给
抑制外地炒房客
银监会对房地产收紧
猛涨价格得到抑制
成交量下降
目前中国房地产现状
限制第三套房
【调控下三亚楼市的冰火两重天】
岛外市场力量推动
当地市场现状
09-10
10-1
10-3
10-6
三亚整体楼市
三亚·鲁能湾
9月成交均价
10405
2月成交均价
15793
余货快速销售
美丽3价格飙升下被哄抢
价格平稳,成交量急剧下滑,4月环比降59%
价值发现下游二及公寓加速销售
3月至今只成交一套
解读房产过热
房产过热的表层原因在于流动性过剩。海量信贷的乘数效应将在未来2-3年体现,流动性过剩问题将持续存在。
房产过热的根本原因在于中国投资渠道缺乏,房产作为不动产是目前保值增值的最佳途径;即便目前中央积极发布吸引民间资本投资的信号,但对私有制认知不足的中国,其道路极其漫长。
中央政府的再调控
后续调控最有可能的两项措施——真正实施会使房地产面临冰点。
加息:不排除中国经济增长上半年保持两位数后,会出现加息可能;但由于金融危机仍未解除,国际间压力仍然存在,针对刚复苏的经济,中央政府不敢轻易出牌。
征收物业税:真正意义上的物业税难以界定及厘定,所以短期内难以出台;最有可能是出台“房产特别税”,不过该税只是针对第三套房,对房地产的影响不是毁灭性的。
房产过热调控的重点是关注民生,要求的只是稳定。因为房地产犹如水库,圈驭着大量的资金,如强行的把房地产冻结,驱赶出来的热钱,将冲击其他市场,很容易就会造成激烈的通货膨胀,该时就会引发社会不安定因素,从而形成政治不稳定性——诚如此,房地产将真正面临崩盘的局面。当然中央政府也很明白这个道理。
后市的研判:面临流动性无法根本解决,而中央政府也不敢轻易赶绝房地产的前提下;经过08-09年洗礼的购房者,很快就会发现房产仍然是最佳的投资渠道,市场热烙及补涨性现象将会出现——至少在一个短阶段出现。
【我方对市场判断】
【鲁能三亚湾的淡因分析】
淡因的主要表现为访客量急剧减少
市场观望及投资客离场是主要淡因
传统淡季及产品偏好度不高是次要淡因
推广减少也是淡因之一,不过影响性不大——但对后期营销突破造成制约。
【在售别墅市场分析】
在售竞争性别墅楼盘有6个,除了凤凰水城一个市区项目在售别墅(双拼)以外,其余都是东线的项目。
目前在售量约330套,。
产品面积范围是68-600平方米,主力户型在68-300平方米。
-,总价374-4000万。
访客量方面,除了清水湾达到10组/天以外,其余楼盘均不过4组/天。
【在售公寓市场分析】
在售竞争性公寓楼盘有15个,最多的是我项目所处的三亚湾区域,其次是市区,最少的是东线——只有2个。
目前在售量约1760套,估计约23万平方米的供应量。
供应量最多三亚湾区的财富公馆及国际公馆,其次为榆林湾、华庭天下、凤凰岛,这五个项目的供应量均高于我项目。其余都少于我项目。
产品面积范围分布比较广,从40-380平方米,较为集中的是50-80一房及80-140两房。
其中两房面积在100-120与项目有4个,分别是:时代海岸(主力户型)、国际公馆(主力户型)、凤凰岛(次主力户型)、榆林湾(次主力户型)。这些将是我项目美丽MALL公寓的直接竞争产品
-9万。其中2万以下1个,2-3万有4个,3-4万有4个,4-5万有2个,6-7万有1个,7-8万有1个,8-9万有2个。
15个项目中,毛坯的只有3个,这3个项目均低于4万,、、。且项目知名度都较低。
2-3万的4个项目中,剔除装修价后,-。
总价范围分布较广,且较为平均。按覆盖范围分其中100-200万有5个,200-300万有5个,300-400万有5个,400-500万有5个,500-600万有5个,600-700万有4个,700-900万有4个,900-1000万有5个,1000-1100万有4个,1100-1200万有3个。
【竞争性项目折扣状况】
三亚现售项目销售折扣统计
项目名称
业态类别
一次性付款
分期付款
按揭付款
半山半岛
公寓
无
无
清水湾
别墅(新推)
*
福湾
公寓、别墅
无
无
神州半岛
洋房
(暂定)
未定
未定
富力湾
公寓、别墅