文档介绍：目录
壹、市场篇ﻩ1
一．厦门市房地产形势 1
二。客层来源ﻩ２
貳、分析篇ﻩ３
一．厦门市高层房地产分析 3
二．厦门目前高层的现状ﻩ3
三。酒店式公寓的现状 4
四．市调个案分析ﻩ5
叁、产品篇 6
一。项目概况 6
6
三．项目周边配套情况 ６
四。项目ＳWOＴ分析 7
五。产品定位 ８
六。产品定价ﻩ９
肆、行销篇ﻩ1１
11
二．价格策略 11
三．行销通路 １2
四。业务执行 １３
22
壹、市场篇
1．供需基本情况
厦门市房地产经过多年得发展，已呈现出快速发展得态势，市场供需两旺,房地产开发投资快速增长、房屋销售量价齐升。2003年厦门区域经济出现高开、高走、高增长得“三高"态势，经济发展迅速.
厦门房地产市场是以住宅消费为主导。2003年上半年来住宅成交量约占总成交量的81．6５%左右，而且住房消费是国计民生大事，未来将会持续稳定发展.
厦门市区房地产开发投资情况表
类别
2003年
同比增长
房地产开发投资(亿元)
７9。2７
%
房地产施工面积(万㎡）
％
商品房竣工面积（万㎡）
３6。０５％
商品房实际销售面积（万㎡)
265．92
17．６3％
商品房预售面积（万㎡）
212．71
１6。3３％
(资料来源:厦门统计局)
㎡㎡,占总施工面积的71。１7％，由此可见住宅物业是房地产开发的热点。
２。厦门经济环境
根据国家统计局城市调查队昨天披露今年上半年全国35个大中城市城镇居民的人均可支配收入最新报告显示,厦门人均收入位居全国第七位，因此厦门整体的经济环境是相当不错的,这为厦门房地产的发展提供了很好的基础条件。
二．客层来源
。如工作了几年的年轻白领,对现有住房不满意需二次购房的客户。
,因为厦门70％的房产是有外地客户消化的，特别是来自泉州的客户。在外地来厦购房者中根据用途又可分为自住客与投资客两种。
贰、分析篇
1．总体状况
厦门的高层分布较为分散，主要散布在湖滨南路商业区、思北及沿海沿湖一带，另外江头一片也有少量高层建筑。随着房地产的发展以及岛内土地供应量的匮乏,高层目前呈现越来越多的发展趋势，由此推断厦门的高层、小高层住宅将越来越多。多层住宅只会在岛外地价相对较便宜的地区才会出现.
高层的销售形式是随着城市的经济发展一步一步占据市场的主流的，这其中有以下几个支撑因素：
地价：城市用地的需求量越来越大,而供应量将严重不足,高昂的土地价格所能支撑的住宅物业只有高层这一种.
人口:城市人口的急剧膨胀以及土地的匮乏使市区必然出现更多的高层
收入：目前高层市场逐渐升温，是由于经济的发展使他们的购买力将会有很大的提高
厦门的高层相对分散，,由于岛内土地稀缺，所以开工的楼盘几乎是高层与小高层建筑。这从另一个侧面说明了厦门的高层建筑将会呈放量增长的一个态势。
“酒店式公寓”属于投资性物业,在时下商铺投资火热的时候,“酒店式公寓”依靠其居住＋投资特色占据房地产市场一席之地。
由于受开发商的追捧,“酒店式公寓”最近成为楼市的一匹黑马。位于火车站和莲坂一带的裕发和官邸领一时之先，两家的楼房在今年春节前后开盘，每平方米售价在600０元以上,至今都已售出60%以上.
市场是最好的导师，紧随裕发和官邸之后，莲坂附近目前已有不少开发商开始圈地,目标直指“酒店式公寓"。
集酒店、公寓和写字楼于一体的“酒店式公寓",让正在起步或发展阶段的境内外创业型公司、白领阶层对它情有独钟。
商务人流量是决定“酒店式公寓”是否兴建的最重要的条件。据统计，每年厦门铁路到发总量达549万人次,航空进出总人次达425万，每年来厦的国内外游客总计超过1０００万人次,其中商务精英超过2０万人次。
因此，“酒店式公寓”周边必须有成熟的商务环境，交通方便，人流旺盛。裕发和官邸能抢先一步,引领厦门“酒店式公寓"的潮流,正是因为他们都处于厦门的“黄金地段”.
裕发广场地处繁华的富山商圈中心,湖滨南路、厦禾路、嘉禾路、莲前大道交汇于此,好又多、假日商城、未来的明发ＭALL等商业巨头聚集，引来游人如帜。其次,国贸大厦、莲富大厦、聚泰商业城盘踞于此,高端写字楼里企业林立、白领荟萃。