文档介绍：酒店项目市场调查报告
暨项目投资经营方向设想
郑州酒店市场竞争日趋激烈,酒店业经营越来越国际化、标准化。作为达到高星级标准化酒店的项目,酒店项目的筹建一系列工作,必须进行认真的细致调研,这样我们的市场定位和开拓才会顺畅。
项目市场调查
根据本项目所处的地域性,我们对周边主要竞争对手做了仔细的调研,情况大致如下:
郑州酒店调查表
酒店名称
调研项目
**国际酒店
***酒店
***国际酒店
****大酒店
****酒店
区域
****区
*****区
*****区
*****区
***区
星级等级
准五星
五星
五星
准三星
准三星
营业面积
;28F
4万平米;24F
;22F
1万平米;10F
配套设施
中餐厅、西餐厅、日式餐厅、意大利餐厅;38间KTV包房;游泳馆;洗浴中心
海港大酒楼、阳光西餐厅;游泳馆;夜总会;桑拿中心
6个不同风格的餐厅;豪情天地歌舞剧院、汤城桑拿中心、游泳馆、保龄球馆
中餐厅;宴会大厅
金驼洗浴广场;中餐厅;宴会厅
客房数
400间/套
284间/套
130间/套
60间/套
客房价位(标房)
门市价RMB988
现行价RMB598
协议价RMB448
门市价888
现行价666
协议价330
门市价898
现行价449
协议价380
门市价198
现行价178
协议价160
门市价268
现行价214
协议价180
餐位数/人均消费
1700/150~200
500/100~150
1200/100~150
800/50~70
600/50~100
婚宴标准
1580/桌起
1280/桌起
1380/桌起
698/桌起
506/桌起
会议设施
14间
3间
6间
1间
车位配备
有停车场/地下
门前/地下
门前/地下
门前泊车
有停车场
优点
建筑大气,装修豪华,配套设施齐全,具备五星级酒店的气质
本土企业,有自己的企业文化及管理模式
包头地区最早的五星级酒店
性价比较高的酒店
东河区硬件较好的酒店
缺点
硬件绝对五星,软件有待提高,简单的退房服务竟然可以拖延至半个小时
客房设计一般,配品一般,面积不是很大
整体装修装饰过于老化,服务还停留在国企老大的观念上
客房卫生较差,消费群体过于单一
过于重视洗浴广场,因客房过少,难有作为
项目特点
项目有利因素
主楼形象较好:酒店主楼高22层,具有一定的视觉冲击力,是**区的地标建筑。
交通环境:项目位于**住宅密集区和商业中心区,具火车东站及商业街均是一步之遥,距离飞机场更是6分钟的车程
市场环境:目前**区高端酒店还是空白
项目不利因素
项目所在区域不是郑州的CBD,也不是高端消费密集区
所在区域消费能力还有待考证,消费观念还有待加强
项目定位
结合对郑州酒店业的市场调研,以及对本项目的形势分析,建议将酒店打造成郑州市乃至河南唯一的时尚精品酒店
项目投资及经营方向设想
目前,全国的酒店业发展方向被普遍认可的主要有两个,一是传统高星级酒店,二是连锁型经济型酒店,从2009年全国的酒店市场状况来看,也反映出这种趋势,酒店一直以来面对的传统的中等消费群有萎缩的迹象,尤其是散客群体,下降幅度很大,究其原因,主要是酒店现有的目标市场忠诚度比较低,对价格过于敏感,在市场上出现大量经济型酒店等较便宜产品后,“跳槽”频发。
因此,积极寻找新的、高成长性的目标市场,确定今后酒店投资方向是我们现在必须开始考虑的战略问题。
在进入主题之前,我们应该对当前十分火爆的经济型酒店投资热潮保留清醒的认识。
首先,经济型酒店存在巨大的竞争风险。经济型酒店的良好竞争力是相对于星级宾馆而言的,一旦市场上出现大量的经济型酒店后,他们之间的竞争将是相当惨烈的,道理很简单,经济型酒店一开始就是以“廉价”为营销策略的,当大家都以此为竞争手段(受服务内容限制,很有可能是唯一竞争手段),结果可想而知。
其次,经济型酒店较高的利润率不能掩盖利润额不高的事实。尽管经济型酒店人力成本相对节约,使整体利润率要高于一般的星级酒店,但由于房价偏低,客房数量有限(客房数量受人力成本制约),绝对利润额不会很高。
最后,经济型酒店服务含量较低,无法有效提升投资者管理酒店的能力和品牌效应。举个形象的例子,经济型酒店就好象餐饮业中的快餐店和零售业里的便利店,所提供的产品和服务都是走低端路线的,从长远看,的确无法承担起提升投资者酒店管理能力及品牌效应的责任,就象肯德基和麦当劳,在目前的中国似乎是地位颇高,但在国外,象这样的快餐店几乎遍地都是,就象国内