文档介绍：南京某写字楼营销推广策略(doc 36页)
目 录
项目整体定位………………………………3
目标客户定位
形象定位的核心
概念定位的来源
营销推广策略………………………………6
宣传推广目标
宣传推广的有效通路
费用编排及媒体组合
分阶段广告策略
价格策略……………………………………15
定价原则
定价方法的选择与确定
价格定位建议
价格策略
付款方式及优惠政策
销售策略……………………………………20
销售开盘的时机选择
现场展示中心的设立
销售控制
销售组织
公关及促销活动建议………………………24
裙楼推广及招商……………………………27
写字楼客源的开发及发展…………………30
需集团支持的工作…………………………35
项目整体定位
根据银河国际广场物业客观条件，以及公司对项目的总体操作思路，项目整体定位：南京标志性建筑、湖南路商圈第一高楼，裙楼定位为旗舰型中高档综合百货公司，主楼定位为标志性高档次写字楼。
各楼层功能定位
详见下表：
项目
楼层
面积（平方米）
功能
次要功能
地下部分
-2F~-3F
地下机械停车场
-1F
商业用
裙楼部分
1F~7F
中高档旗舰型百货
8F
大型餐饮美食城
员工餐厅
9F
员工餐厅
塔楼部分
10F
中心会所
员工餐厅
11F~24F
商务间
26F~39F
纯办公层
40 F ~42F
备注
9F、25F、43F为设备层，44F为机房，45F为停机坪
，裙楼和-
裙楼部分以中高档旗舰型百货为主要定位思路，档次为中高偏高，宁可偏高一些，切忌中档大路货。有了裙楼的高定位才有写字楼的高档，不仅聚集人气甚至可以提升写字楼租售价格。内部品牌要有南京没有的品牌，经营方式既有综合性又有特色，其中-1F既可作为裙楼百货整体出租，也可我们自行招商，作为品牌超市、高档娱乐、特色餐厅等。1F~7F为百货的主要组成部分，具体业态分布可由百货经营公司确定。
，根据面积定位在高档大中型品牌中式餐饮。
员工餐厅，一是商场的员工餐厅可考虑在7F或9F转换层；二是写字楼员工餐厅可考虑在8F或10F的部分位置。中心会所可设置在设备层以上的10F，具体可包括商务、会议、休闲、洗衣等功能。
裙楼屋顶花园建议做一定的景观设计，形成主题花园，并附加休闲功能，使之成为项目的一个卖点；
塔楼部分为写字楼，9~25F为商务层，26~42为纯办公层。
目标客户定位
根据以上银河的总体定位，我们的目标客户群体定位同样走高层次路线，具体如下：
裙楼部分
建议从上海、北京、广州、深圳、香港等地具代表性的经营业绩良好的百货公司，重点考虑意欲在国内市场大范围扩张的定位高档的外资百货公司。
主楼部分
商务间（低区）
9~25层定位于商务办公楼，。初步考虑将整层分割为4~6间，面积为200~400平方米。具体分割方案另行上报，需结合细化调研以后目标客户需求及总价控制等因素。为收回投资成本，这部分销售方式以出售为主，基本不考虑出租；
目标客户：中型成长性公司，为准备购置物业的私营企业、股份制企业及外地大公司驻宁机构等，行业类型以有较高利润率、较大发展前景的为主；
纯写字楼（高区）
26~42层定位于高档纯写字楼，。以整层为单位，设置公共洗手间。销售方式为租售结合，原则上整层起租售；
目标客户：跨国集团、上市公司及准上市公司、金融机构、综合性投资公司、知名大型合资公司等。其中合资及外资企业一般不会购买而是租赁写字楼，所以这部分的租赁比例会较高。
以上高区、低区可考虑用其他更加专业化商务化的名称，如用商务发展区、商务规模区、VIP客户专区等名称根据客户群体的不同加以区别定位，具体名称梢后制定。
形象定位的核心
根据银河国际广场高品质的物业素质、高层次的客户定位，塑造相应的形象，如“国际化南京顶级写字楼”：
通过物业高标准的综合品质，树立高端形象，如湖南路商圈第一高楼，全国文明高尚商圈的航母，南京地标性建筑，高品质5A顶级写字楼等。同时树立在业内、在社会上高品质、高层次的高端形象；
在建立物业高端形象的基础上，形成在目标客群——高