文档介绍：房地产项目投资经济测算
尊地·策划顾问中心
2009年11月
需进行经济测算的三种常见情况
一、常规开发项目经济测算
项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等。
二、项目开发后如用于租赁,如何评价项目的盈利能力
关键在于经营期与建设期的承接,以及对未来的经营收益的合理预测。
三、不动产价值测算
原理为收益还原法,即根据未来收益测算不动产价值。
常规开发项目经济测算
租赁项目经济测算
不动产价值测算
研讨内容导图
基础知识
一基础知识
项目建设总投资
对于一般房地产开发项目而言,其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。
土地成本
即土地的取得成本,一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。土地取得的方式有三种:征用农地、拆迁和直接市场购买。
勘察设计和前期工程费
主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。
建筑安装工程费
土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费。
名词解释
基础知识
室外工程和市政配套
城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、附属工程建设费用。
其他工程费
主要指工程监理费和竣工验收费。
管理费用
指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用。
财务费用
财务费用是指为项目筹集资金而发生的各项费用,主要为借款利息。
可运用资金
指开发物业销售、经营带来的现金净流入。
名词解释
基础知识
项目评价指标体系
静态回收期
静态分析指标二:是指在不考虑货币时间价值的条件下,以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。
投资收益率
静态分析指标一:项目单位投资成本获得利润的能力,可以除以开发年数得出年投资收益率。
盈亏平衡点
静态分析指标三:指收入等于全部成本时的项目销售率。
静态评价指标
基础知识
项目净现值率
动态分析指标三:亦称动态投资收益率,它表达了单位投资现值所获得的净收益现值的大小。
动态回收期
动态分析指标四:是指在考虑货币时间价值的条件下,以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间。
动态评价指标
项目净现值
动态分析指标一:净现值是投资项目在寿命期内(即投资活动有效期内)的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的数值。
内部收益率
动态分析指标二:就是指在项目寿命期内使投资方案净现值为零的贴现率。
项目评价指标体系
基础知识
二常规开发项目经济测算
操作指引
重要假设
在经济测算时应首先对假设前提予以说明
重要假设
项目基本经济技术指标
主要包括用地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积等。
建设工期安排
建设工期安排主要根据开发商提供的资料确定,如对方没有提供资料,则应依据项目情况和类似开发项目的工期安排情况判断确定。
成本计取比例
其他费用按建安工程费、室外工程及市政配套之和的3%计取;
管理费用按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用之和的3%计取;
不可预见费一般按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用、管理费用之和的3%-5%计取。