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2015年上半年
中国房地产投资回报率调查报告
北京仁达房地产评估有限公司
北京云房数据技术有限责任公司
二零一五年四月
前言
房地产投资回报率是反映房地产投资回报的重要指标，是投资人在房地产投资决策和房地产项目评价中的重要参考，也是利用收益法进行房地产估价的重要参数。科学、准确的房地产投资回报率不仅能够为房地产投资主体投资决策提供科学依据，为估价师提供了客观的参数依据，还能为银行押品管理人员较好地控制和防范房地产风险提供依据。
《中国房地产投资回报率调查报告》是北京云房数据技术有限责任公司（云房数据）与北京仁达房地产评估有限公司（仁达评估）合作的中国房地产估价师与房地产经纪人学会《资本化率调查》研究课题成果之一。自2009年课题承接起，课题组不断深入挖掘和分析。到2013年，课题组依托云房数据强大的数据库资源和仁达评估二十年来丰富的评估经验，以及对房地产市场历年发展的敏锐把握，运用房地产估价方法和数据挖掘、分析及预测技术，经过5年的努力，将研究成果从北京扩展至17个城市，通过静态租赁回报率、长期租赁回报率、5年租赁后转售回报率三个指标对各城市各物业进行了深入调查。
2014年《中国房地产投资回报率调查报告》覆盖北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、成都、重庆、南京、大连、沈阳、宁波、无锡、苏州、长沙、西安，共十七个城市。研究物业涵盖普通住宅、高档住宅、写字楼、商铺。2015年，为扩大研究范围，我们完成了后台自动测算系统的开发，未来《中国房地产投资回报率调查报告》将在目前研究基础上进行城市扩展和深度扩展，城市扩展目标为70个城市，深度扩展包括物业细化及商圈扩展等。我们志在通过对回报率的扩展调查，定期发布、更新与维护回报率调查数据。
《中国房地产投资回报率调查报告》旨在提供中国房地产投资回报率调查数据综合服务，包括提供给投资主体的房地产投资决策数据服务、评估机构的估价参数服务、银行押品估值参数服务等。
2015年4月
目录
卷首导读如何解读“房地产投资回报率” 1
一、各物业类型总体投资回报率概况 1
（一）普通住宅 2
（二）高档住宅 5
（三）写字楼 8
（四）商铺 11
二、各投资模式总体投资回报率排序 14
（一）静态租赁回报率 15
（二）长期租赁回报率 17
（三）5年租赁后转售回报率（2010-2015年） 19
（四）5年租赁后转售回报率（2015-2020年预测） 21
三、北京房地产市场分析 23
（一）住宅市场 24
（二）写字楼市场 27
（三）商铺市场 30
四、典型城市房地产市场分析 33
（一）上海 34
（二）广州 37
（三）深圳 40
（四）杭州 43
（五）南京 46
（六）成都 49
专题分析 52
专题一买房即赚时代过去，房产投资进入专业化时代 53
专题二从房地产投资回报率数据看2015年楼市变化 56
专题三悄悄告诉你北京住宅市场投资情况 60
指标解释 63
公司介绍 64
卷首导读如何解读“房地产投资回报率”
房地产投资回报率是反映房地产投资回报的重要指标，也是投资人在房地产投资决策和房地产项目评价中的重要参考。根据国内房地产投资实践，《中国房地产投资回报率调查》共测算了三类指标：静态租赁回报率、长期租赁回报率及5年租赁后转售回报率（历史及预测）。
房地产投资回报率指标：
1、静态租赁回报率——根据当前租金回报，选择投资时机
* 概念理解：静态租赁回报率为年租金与售价的占比。例如，投资者购买一套100万元的房子，假设每年租金收益不变，年净租金回报约为2万，意味着静态租赁回报率为2％。
* 投资应用：由于房价和房租都是房屋价值的反映，因此租金与房价往往存在一定的合理比例，根据国际租售比合理区间推断，静态租赁回报率合理区间为4%-6%。当静态租赁回报率低于4%，反映出相对于市场实际租金水平，当前房产价格过高，意味着房产未来投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；当静态租赁回报率高于6%，表明房产投资潜力相对较大，后市看好。
2、长期租赁回报率——根据长期租金回报，判断未来收益
* 概念理解：长期租赁回报率代表了随着未来租金的变化，长期租赁物业可获取的回报率大小。例如，投资者购买一套100万元的房子，在持有期（法定最高年限70年）里出租，每年租金收益不等，平均年化租金