文档介绍：宝山月浦项目报告
市场、建议
前言
报告针对上海宝山区月浦镇项目二期进行市场评估。
报告将给出市场面阐述及分析，项目定位建议，项目操作流程建议。
以下为报告整体思路：
项目
宝山市场发展特殊性
上海四大产业区房市分析
宝山市场详细数据分析
月浦市场分析
项目运作建议
项目定位
壹、项目概览
一、地理位置
马桥河
本案
在建商业
已有建筑
春雷路
德都路
绥化路
富锦路
二、项目指标
建筑面积（万M2）
20(总)
容积率

房型
面积（万M2）
户数
2R
95
390
3R
125-130
70
复式
150-180
92
三、环境、生活机能及成熟度阐述
环境
项目处于宝山区，总体环境较差。
由于周边有月浦镇公园，局部小环境尚可。
周边地块处于开发状态，道路系统正在改建、扩建中，因此，目前环境较差，但未来生活品质将有较明显提高。
生活机能
周边生活机能基本依靠月浦镇商服设施。
未来项目将与一大型商业广场隔路相望。
目前项目周边小交通环境一般，受到整体改造、改建的局限。
“十五”计划中轨道交通三号线，便捷的交通指日可待。
未来富锦路，春雷路等干道的兴建与扩建将极大改善出入的便捷度。
由于月浦镇整体规模较小，因此，针对项目来说，其公共服务设施相对比较完整。
成熟度
由于宝钢企业的入住，区域发展较早，成熟度较高。
月浦镇、宝山镇等传统城镇人气旺盛。
四、项目特点
内部
地块区域地段优势较强
地块量体较瘩，具备较强可塑性
产品品质符合区域产品，但未来产品力可能不够
外部
整体商服设施良好，生活机能较为成熟
整体生活环境适度，生活品质一般
未来周边交通环境发达，出入上海市中心及浦东陆家嘴等地便捷
轨道交通的投入使用，将很大程度上增加其出入便捷性
周边房产市场处于开发高峰期，周边竞争压力较大
贰、宝山市场初步概览
综观宝山市场
（元/M2）
宝山市场分区状况
根据早期宝山市场发展重点乡镇及目前宝山房产市场集中区域来看，宝山镇市场产品主要集中于中部及南部区域。
从宝山中部及南部区域来看：
宝山南部区域： 5000元/M2
宝山中南部区域：3800元/M2
宝山中北部区域：4000、5000元/M2
宝山市场分布特点
由上述表象可见，区域市场价格呈现跳跃分布。
按中心区辐射发展规律，宝山市场应呈现由南向北价格依次递减。
宝山市场格局支撑
综观市场分布特点，中北部区域市场客源支撑强劲。
其发展格局与南部区域的依托市中心发展格局不同。
宝山北部钢铁产业对区域房产市场发展起到相当推动作用。
由上述分析可得出
上海四大产业区房产市场分析
时间上的对比
空间上的对比
预测四大产业区未来状况
对比得出本区域竞争力
由类似性及共同规律，预测本项目未来走势
由竞争力强弱，推出本项目未来发展空间范围
给出项目未来发展大框架
叁、上海四大产业区房产市场剖析
一、产业结构及分布
围绕市中心从东南西北四大方位来看：
方位
产业结构
东
外高桥保税园区——物流
南
闵行化工工业园——化工
西
嘉定汽车工业园——汽车
北
宝山钢铁工业园——钢铁
注：★为本项目所在区域
★
二、各区域时间轴及空间轴对比
1、产品比较分析
外高桥保税园区
早期
目前
未来
未来该区域产品将随土地等条件限制，其产品结构演变为：小高层、高层产品为主流，多层产品为辅
闵行化工工业园
早期
目前
未来
未来该区域产品主导产品仍将走公寓产品市场，配合轨道线的不断发展，小高层产品将成为主力市场