文档介绍：项目开发报建报批流程
前 言
本案对房地产全程开发进行流程演示及阐述，由于复杂和系统性所限，本案仅侧重对整体流程的演示，其中的操作细节需作专题展开。
需要说明的是：房地产开发的地域性特征，导致各地市场差异明显，在此将较为成熟规范的深圳市场为示范蓝本；并将甲方预设为无开发经验且规范操作的开发商。
作为内部交流和分享的机会，我们期待大家批评及建议性反馈，进一步完善、充实其中的内容，共同进步与提高！
此致
敬礼
营销策划部 敬上
200X年12月29日
项目开发流程
土地使用权的取得
取得方式
行政划拨
协议出让
招标拍卖（挂牌、投标两类）：其中深圳目前已基本采用挂牌拍卖的方式
转让
流程示意（以拍卖为例）
现场勘察，
收集相关资料
信息的初步
收集、分析
确定竞拍价、竞
拍人、叫价原则
获取土地出让信息及相关规划指标（一般1-3个月前，政府予以公布即挂牌）
组建竞投小组，购买标书。（成员包括：估价师、策划分析、财务、工程设计、法律等多种人员）
测算土地成本、估算开发总投资、总价值。（一般采用假设开发法进行计算）
办理竞买登记手续，提交相关资料及竞拍保证金，领取竞拍号牌，了解规定细则及其他。
竞拍成功，签订成交确认书，并按规定期限交纳成交价款和相关费用。
获得土地使用权限
办理相应的土地产权转移变更登记手续
细节阐述
信息资料部分
招标文件、公告（政府对地块现状、用途、规划的说明）；
现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度 生、熟地指地块是否已“三通一平”：及通水、通电、通路和地块表面了平整处理；
、四至环境、区域竞争楼盘资料；
前期研究报告包括：市场相关数据、动态和发展趋势预测，项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况，潜在目标客户调查分析；
参拍发展商的意向分析：资金状况、土地储备、开发传统、背景资源等；
竞拍提交资料包括：法人营业执照（有限公司法人企业另加附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书（深圳允许自然人参与竞拍）；
前期可行性分析（机会可行性分析可行性分析可大致分为三个阶段：
机会可行分析阶段：确定投资方向，提出开发目标；
初步可行性分析阶段：确定项目的开发前景及定位方向；
最终可行性分析阶段：对项目进行市场论证、经济和技术分析，预算分析、资金安排；
）
一般采用假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件，发展商对市场收益进行预测，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价；
地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润
总成本费用=开发成本（详见下表）+开发费用（详见下表）+税费（详见下表）
开发成本明细表
序号
项目
备注
1
土地取得成本
、
2
前期费用
、
策划研究费
、
勘察设计费
、
3
建筑期费用
参考《价格信息》及同类物业
桩基础工程
、
地下室工程
、
主体土建工程
、
安装工程
、
室外配套工程
、
专业人员费用
约前五项之和的3%
不可预见费
约前五项之和的3%
4
总建造成本
、
开发费用明细表
序号
项目
备注
1
管理费用
建安费用的3%
2
财务费用
贷款年期利率计算
3
推广费用
按售价/租金的3%-5%计算
税费明细表
序号
类别
税（费）率
计算基数
1
营业税
5%
成交价
2
城市维护建设税
1%
营业税
3
教育费附加仅为房屋租赁所须缴交项目，房产转让无须缴交该税项。
3%
营业税
4
印花税
%
售价/租金
5
房产税*
%
房产原值X 70%
6
房屋租赁管理费*
2%
租金
7
企业所得税 深圳市企业所得税率15%，具体依各地政策和企业性质而定。
15%
销售税后利润
立项筹备
凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图，进行放点确位，报项目名并注册。
选定各类专业服务机构。
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广告设计公司
印刷包装公司
礼仪制作公司
模型制作公司
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⑶
⑴
策划、代理公司
规