文档介绍：土地增值税清算实务操作规程(DOC 105页)
土地增值税清算操作规程
二○一二年八月
目录
第一部分土地增值税的清算概要
一、土地增值税清算的概念
二、土地增值税的清算条件
三、清算时间要求
四、土地增值税清算项目的审核鉴证
五、清算审理及审核
第二部分　土地增值税清算准备工作
一、土地增值税清算的前期管理
二、土地增值税清算单位的确定
三、项目清算应关注因素
四、清算资料的收集
第三部分转让收入的确认
一、转让房地产取得的收入
二、视同销售收入的确认
第五部分土地增值税的计算
一、一般土地增值税的计算
二、分期开发项目的计算
三、清算后再转让房地产的处理
第六部分土地增值税的预征与核定征收
一、土地增值税的预征
二、土地增值税核定征收
第七部分土地增值税清算的会计处理
一、预缴的会计处理------------------------
二、清算的会计处理---------------------
第八部分土地增值税的税收优惠
一、建造普通标准住宅的税收优惠
二、国家征用收回的房地产税收优惠
三、个人销售住房税收优惠
四、廉租房和经济适应住房税收优惠
五、资产公司转让房地产税收优惠
六、清偿债务税收优惠
七、转让旧房税收优惠
八、以房地产进行投资或联营税收优惠
九、关于合作建房的税收优惠
十、关于企业兼并转让房地产的征免税问题
十一、关于个人互换住房的征免税问题
第一部分土地增值税的清算概要
一、土地增值税清算概念（91号文件第3条）
土地增值税的清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
二、土地增值税的清算条件（91号文件第9条）
土地增值税的清算条件，是指应缴土地增值税的开发项目进行清算应达到的条件。土地增值税的清算条件有两种，一是主动清算条件，二是强制清算条件。
（一）主动清算条件
符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
、完成销售的；
；
。
上述清算条件就是主动清算条件，也就是说，当开发企业的开发项目具备以上任何一个条件的，应主动进行清算。
所谓房地产开发项目全部竣工并完成销售，是指开发项目已经行政管理机关验收取得初始产权证或验收证明，开发的项目已经全部销售完毕；整体转让未竣工决算的开发项目，是指整体将开发的未完工项目转让销售；直接转让土地使用权是指纳税人将依法取得的土地使用权转让。房地产开发企业符合上述任何一种条件，就应主动按照规定的时间进行土地增值税的清算。
案例：如果房地产开公司既从事了开发土地的业务，也开发房产，200
8年开发1号地200亩，自用100亩开发房产，尚在开发过程中，100亩土地已经转让，另外该开发公司开发一写字楼，由于资金问题只完成开发进度的80%，就一次性转让，累计开发成本12000万元，转让价格为20000万元。
判断是否应该进行土地增值税清算。
100亩转让土地应进行清算；
100亩连续开发，不符合条件，不清算。
一次形转让未开发完工产品，应进行清算。
（二）强制清算条件
所谓强制清算条件，是指虽未达到主动清算条件，但是税务机关要求进行清算的条件。通知第二条关于“土地增值税的清算条件”同时规定：符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
；
。
案例：某开发企业，分期开发住宅小区，一期A区开发可售面积20000平方米，于2008年开发完工并经验收，2009年6月累计已售面积17005平方米，B区可售23000平方米，2006年4月取得销售许可证，已出售15700平方米，尚未竣工验收但由于未进行决算，成本无法结转，收取的售房款在预收帐款科目。
请判断是否符合清算的条件。
A区销售面积占开发面