文档介绍：房地产开发成本核算与分摊办法

目录
第一章总则
第二章成本核算的基本程序
第三章成本核算对象的确定
第四章成本核算科目
第五章成本费用的归集及分配
第六章成本核算的主要账务处理
第七章附则

第一章总则

为了规范阳光壹佰置业集团有限公司（以下简称“集团”）内各项目公司房地产开发成
本的会计核算，真实、准确和完整地提供成本会计信息，促进“以尽可能少的成本，创造尽
可能多的经济效益”目标的实现，根据《中华人民共和国会计法》和财政部于 2006 年 2 月
15 日颁布的《企业会计准则－基本准则》和 38 项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则
应用指南、企业会计准则解释以及其他相关规定(以下称“企业会计准则”)，参照国税发
[2009]31 号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》等税收法规，结合阳光壹佰置业集
团有限公司各项目公司业务特点，特制定本办法。
1
成本核算应当遵从以下原则：
(一) 符合企业会计准则的要求；
(二) 尽可能与税收法规的有关要求相一致，减少纳税调整的工作量；
(三) 满足内部成本管理的要求。
本办法适用于集团内从事房地产二级开发业务的全资/控股子公司(以下统称“项目公
司”），集团的合营企业和联营企业可以参照适用。房地产一级开发业务的成本核算另行规定。

第二章成本核算的基本程序
一、房地产二级开发成本核算的基本程序如下：
(一) 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象；
(二) 根据成本核算及管理的要求，按照成本费用的不同性质设置不同级次的成本核算
科目；
(三) 按成本核算对象归集开发成本；
(四) 将成本费用在各成本核算对象之间进行分配，并将分配结果计入“开发成本” 科
目各成本核算对象的相关成本核算科目中；
(五) 成本核算对象完工后，结转完工开发产品成本；
(六) 根据开发产品的已销售面积，结转销售成本；
(七) 编制成本报表。
二、项目造价管理部门将当期发生的工程按合同分别编制《工程进度确认明细表》，并
拆分到单一产品体的各成本科目中，提交项目财务部进行确认。总承包工程须每月提交；其
它工程可随每期付款申请单提交。
三、对于跨标段、跨期分摊成本所涉及的受益对象范围，新项目应在取得首份《建筑工
程规划许可证》后初步确定并提交书面报告给集团造价管理部门和财务部门，由其最终审核
确定；截止 2009 年 10 月底有在建标段的项目应在 2009 年底前初步确定并提交书面报告给
2
集团造价管理部门和财务部门，由其最终审核确定。
四、对于分期开发的项目，各期占地面积由设计部门提供，造价管理部门或者财务部门
根据各期占地面积占总土地面积的比例计算各期土地成本。

第三章成本核算对象的确定

一、成本核算对象的确定原则
成本核算对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用
承担项目。成本核算对象的确定原则如下：
(一) 可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本核算对象进行
成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本核算对象进行归集，然后再将其相关
成本摊入能够对外经营销售的成本核算对象。
(二) 分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明