文档介绍：2008年北京亿城万城华府推广策略报告-红鹤沟通
2007中国·天津津洽会环渤海经济高峰论坛
——天津房地产市场发展简报
伟业顾问
天津房地产市场发展回顾
政策导读
土地市场
商品房市场
二手房市场
滨海新区地位确立使天津产生区域联动效应,辐射多个热点区域
轨道交通等路网规划完善缩小城市距离感
环渤海经济圈带动天津整体产业结构调整进入新成长期
新家园计划使城市点面发展逐步铺开
70/90政策出台盘整天津楼市整体结构
海河改造推动六大节点区域发展提速
政策导读
土地市场
随天津市楼市外扩步伐的加大,06年天津郊区土地成交量骤增,使得当年成交量大幅回升的同时均价有所滑坡。
受04年一级市场井喷及05年“83>.31大限”政策的出台迫使开发商拿地谨慎,持观望态度,当年土地成交量大幅下挫80%,而均价则突破3000元/平方米大关。同期,土地二级市场进入交易活跃期。
随着海河改造进入实质性阶段,04年天津迎来拆迁高峰期,同时使当年土地供应达700万平米,创历史新高。
从土地市场发展变化看出,天津近期将进入第二次快速发展的周期——以新区、城郊为主力,带动整体市场再一次快速增长。
土地市场
2006年成交的49块土地中,主要分布在环城四区,市区土地供应规模受限,因而成交量较低,城市热点板块出现外扩现象。
2006年公开成交49宗土地,共计347公顷,%(国土局官方指出,2006年全市商品房开发用地出让1485公顷)。总体来说,天津市经营性土地成交的市场化程度不是很高,但是随着各项制度的健全,公开交易土地将逐渐占据市场主流。
从成交区域来看,滨海新区在2006年成交量较2005年有所减少,其余各区成交量都有不同程度的增加。2006年成交土地的区域主要分布在环城四区,规模占全年成交量的62%。
土地市场
在天津市区最近两年的成交土地分布构成中,市区土地供应规模相对减少,环城四区和滨海新区供应规模增长较为明显,预示着未来市内六区的商品房市场供应相对稀缺。
而在市区土地成交数量分布上,河东区相对活跃,市内六区共有19块土地出让,河东区有7块。
面积分布上,2006年土地成交主要集中在南开区、河东区、东丽区、西青区;这预示着未来两年内,热点区域将从核心市区向新区及滨海扩散。
产业发展回归理性后步入盘整期,价格持续攀升。
天津地产业经过03年井喷开发后开始回归,目前呈阶梯性发展格局。
06年在市场供应大幅回落的情况下,成交市场相对活跃,实现价量双升!
商品房市场
商品房市场
2005-3
2007-3
成交均价
成交套数
在对天津市场成交数据25个月的持续跟踪中发现,整体市场需求规模稳定增长,同时成交价格持续稳定增长,年均增长率在20%左右。
商品房市场
2005-3
2007-3
成交面积比
成交套数比
天津市区成交比重逐步下降,郊区供应量的大幅增加,以及交通等配套设施的完善有效的促动郊区化进程。
随着商品住宅产品的逐步高端化,天津市二手房市场自04年开始骤然活跃,成交量大幅提升。但随着06年营业税及个税等调控政策的实施直接导致三级市场成交量萎缩,下滑三成。
虽06年天津市二手房成交量大幅下滑,但成交价格仍持续保持每年30%的涨幅。改善型需求的增加及部分次新房的上市直接拉升了二手房的成交价格。
二手房市场成交量受政策影响较大;
成交价格则受市场左右的同时也持续攀升。
量价分析
二手房市场
07年1-2月天津三级市场成交均价3995元/m2
去年新政的出台使市场陷入观望态势中,随着市场进一步平稳预计二手房市场供求量将有所回复。同时2000年后次新房的逐步
“松绑”也将使07年二手房供应量更加充足。
进入07年天津市二手房涨幅大幅跳高,而90/70政策颁布以后,商品住宅小户型产品供应量发福增加,分流部分二手房客源的同时,也必然使二手房上涨幅度趋缓。
随着新政后二手房市场度过振荡盘整期,市场逐渐趋于平稳,但70/90新政也势必会对三级市场产生一定影响,预计今年天津整体二手房市场将有所回暖,量价将小幅增长。
二手房市场
整体市场印象
滨海新区政策倾斜,区域土地市场活跃,市场发展逐渐成熟。
整体需求稳定,商品房市场经过盘整,量价齐升,为第二次快速增长吹响号角
中心城区土地供应逐渐减少,环城边缘组团渐成市场供应主力
天津房地产市场高速发展,城市居住版图向外扩张的同时中心城区逐渐完成裂变
高端产品回归市中心;
中档安居型产品向外发散;
市中心高层为主流;
市郊小高层为主流;
城市别墅弥足珍贵;
五大道、奥体及滨海等核心区板块产品升级,边缘组团逐步赢得更多关注
普通改善型项目单价平稳上扬;
核心