文档介绍：BOX大盒子商业
BLOCK街区式商业
定义
建筑形态为盒子，人行动线和商铺基本处于室内。
由若干街道连接形成的一片商业区域。
适用条件
区位要求
弱
对区位要求不高，适应性强。
强
一般选择在已成熟商圈，或旧商圈升级改造的情况。
一般不适合新开发区、人口较少区域，或仍处于人口导入期区域（除非目的性极强，如奥特莱斯）。
周边人流要求
弱
对周边人流要求不高。
大盒子更容易发挥出“极点效应”，吸引目的性人流向大盒子集中。
强
对人流量的要求较高。
要求人流中具有较高比例的穿越型人流（即偶然经过型人流）。
周边环境要求
弱
对周边环境要求不高，适应性强。
强
受外部环境影响较大，须考虑与周边格调的融合。
交通要求
弱
对交通条件要求不高，适应性强。
强
最好4面临路，或至少2个面临近主干道。
建筑影响
动线设计
易
人流进入大盒子商业后，可以按照设计师的动线规划流动，较少受到外界的干扰。
平面和垂直的动线设计弹性大，较能营造多种效果。
大盒子商业对动线和人流要求不如街区式商业高，因此受到的各种影响相对较小。
难
2层以上的平面联动较为困难。
依靠各街区单体内的竖向交通来组织人流，基本无平层的人流动线（多数街区式商业虽然有平层连廊，但更多是作为景观出现，而非作为平层动线）。
街区式商业的人流动线最好按照地块周边的****惯人流动线方向进行。因此动线要注重参考周边的道路设置，而非抑制既有方向的人流流向。
楼层高度
灵活
楼层高度限制较少，灵活性较高。
较低
由于竖向交通拉动能力的有限，商业式街区的楼层不能太高，一般不超过4层。
在地上建筑面积相同的条件下，街区由于占地面积较小，楼层相比大盒子商业将相应升高。
建筑空间
多为室内
平层空间较多，建筑空间灵活，设计弹性大。
景观主要在室内营造，与自然的互动性较小。
空气情况较不理想。
多为室外
室外景观较好。环境与自然空间相结合，能有效体现生态、休闲消费理念。
对外部景观营造要求较高。
天气干扰
弱
抗天气干扰能力强，适应性强。
强
受天气条件影响较大。在天气较热较冷、日晒雨雪、空气污染或噪声较大时都将受到影响。
街区与大盒子对比分析（1/2）
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街区与大盒子对比分析（2/2）
BOX大盒子商业
BLOCK街区式商业
运营情况
租售策略
租
适合经营，若采取销售策略较容易导致经营失败。
租售皆可
具备出售的可能性
招商难易程度
易
大盒子商业用地较集中，一般都有较为规整的形状，因此比较容易招进大型的主力商家。
方便设计成强迫式动线，可有效引导人流经过或到达小租户。因此小租户招商也较容易。
较容易达到整体高入住率。
难
受到建筑形体约束，不利于大型主力店招商，且主力店与周边店铺互动性弱。
平层面积小，业态兼容能力差。
街区式商业更多以店铺形式存在，商业经营空间不足。
1层较容易招商，但整体入住率普遍较低。
租金水平
普遍较高
各铺位租金水平较为平均，可达到较高整体租金水平。
普遍较低
更多的沿街和拐角商铺，对1层商铺租金价值可适当提升。
2层及以上的商铺租金收益相比大盒子商业较低。
经营难易程度
易
统一经营难度较小。
主力店的带动效应大，可有效缩短项目整体培育期。
整体性强，较容易树立统一形象，提升整体经营水平。
难
统一经营难度较大。
对项目进行区域分隔。在局部区域的培育期延长时，对全局的影响相对较小。
由于建筑体分散，容易造成东一块西一块的情况，较不利于树立统一形象。
优势
适应性强，整体性强。更强调商业的目的性，可吸引范围更大的消费者。
主力店与专卖店更有可能产生互动，使整个商业活起来。
和街区式商业相比较能达到总体高租金收益。
商业街区更容易主题化、差异化。
街区式商业万一经营不善，各个商铺仍然可以独立开业；不像大盒子商业万一关门，所有商家都无法开业。所以很多刚涉足商业地产的开发商多倾向于发展街区式商业（实质上为了规避风险）。
劣势
最大的问题是如果一层商业处理不善，高楼层的商铺都将受到影响。但由于整体运营弹性大，因此具备的调整空间较多，可对业态进行调整加以解决。
目前部分新入市的街区式商业道路设计欠佳，动线多且混乱，让行人不愿意深入，形成死胡同。
街区式商业主力店拉动能力弱。由于动线设计原因（分散建筑不容易互通），小商铺无法借助主力店的人气效应。所以街区式商业对于招商和经营能力的要求比单个大盒子商业更高，整体运营难度更大。
成功案例
大多数成功案例都为大盒子商业，如：上海正大广场、上海国金中心商场、杭州万象