文档介绍：万科地产——项目全程策划流程ﻫﻫﻫ一、市场调研：ﻫ1, 前言-－---本次市调的背景、动机、运用手段、目的等;ﻫ2， 市场分析:ﻫ(１) 当前市场分析(开发总量、竣工总量、积压总量)ﻫ（2) 区域市场分析(销售价格、成交情况）ﻫ3, 近期房地产的有关政策、法规、金融形势ﻫ4， 竞争个案项目调查与分析ﻫ5, 消费者分析:ﻫ（1） 购买者地域分布；ﻫ（2) 购买者动机ﻫ(3) 功能偏好(外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）ﻫ(4） 购买时机、季节性ﻫ(5） 购买反应(价格、规划、地点等)ﻫ(６) 购买频度ﻫ６, 结论
二、 项目环境调研
1, 地块状况:ﻫ(１） 位置ﻫ（２) 面积ﻫ(3) 地形ﻫ(4) 地貌ﻫ(５) 性质ﻫ2, 地块本身的优劣势ﻫ３, 地块周围景观 （前后左右，远近景,人文景观,综述)ﻫ4, 环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安)ﻫ5, 地块周围的交通条件(环邻的公共交通条件、地块的直入交通)ﻫ６, 公共配套设施(菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店)ﻫ7, 地块地理条件的强弱势分析（ＳWＯT坐标图、综合分析)ﻫ三、 项目投资分析ﻫ1, 投资环境分析ﻫ（1）当前经济环境(银行利息、金融政策、开ﻫ(２) 房地产的政策法规ﻫ(３) 目标城市的房地产供求现状及走势(价格、成本、效益)现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)ﻫ2, 土地建筑功能选择（见下图表)ﻫ3, 现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)ﻫ４, 土地延展价值分析判断（十种因素）ﻫ5, 成本敏感性分析 (1)容积率ﻫ（2）资金投入ﻫ(3）边际成本利润ﻫ6,投入产出分析ﻫ（1)成本与售价模拟表ﻫ(２)股东回报率ﻫ７， 同类项目成败的市场因素分析ﻫ四,营销策划ﻫ(一) 市场调查
１ 项目特性分析（优劣势判断,在同类物业中的地位排序）ﻫ2 建筑规模与风格ﻫ3 建筑布局和结构(实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等)ﻫ4 装修和设备(是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯)ﻫ5 功能配置(游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）ﻫ6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等)ﻫ７ 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质)
8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整)ﻫ(二）、 目标客户分析ﻫ1、经济背景ﻫ&＃８2２6; 经济实力ﻫ&#８2２6; 行业特征…… 公司(实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业)
家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）ﻫ2、文化背景 :推广方式、媒体选择、创意、(三)、 价格定位ﻫ１ 理论价格(达到销售目标)
2 成交价格
３ 租金价格ﻫ４ 价格策略ﻫ(四)、 入市时机、入市姿态ﻫ（五)、 广告策略ﻫ1广告的阶段性划分ﻫ２阶段性的广告主题ﻫ3阶段性的广告创意表现ﻫ4广告效果监控
(六）、 媒介策略ﻫ1 媒介选择ﻫ２软性新闻主题ﻫ３媒介组合ﻫ４投放频率
5费用估算
（七）、推广费用ﻫ１ 现场包装(营销中心、示范单位、围板等)ﻫ２ 印刷品（销售文件、售楼书等)ﻫ３媒介投放ﻫ五、 概念设计ﻫ1, 小区的规划布局和空间组织ﻫ２,