文档介绍：地产——项目全程策划流程ﻫﻫ一、市场调研:ﻫ１、展开----－本次市调的背景、动机、运用手段、目的等;ﻫ2、 市场分析:
（1) 当前市场分析(开发总量、竣工总量、积压总量)ﻫ(２) 区域市场分析(销售价格、成交情况）ﻫ３、近期房地产的有关政策、法规、金融政策ﻫ４、竞争个案项目调查与分析ﻫ5、消费者分析:ﻫ(1） 购买者地域分布;
(2） 购买者动机
(3) 功能偏好（建筑外观、居住面积、地理位置、建筑格局、建筑材料、家居智能、安防智能、周边设施、物业管理、价格、银行政策、付款方式)。
（4) 购买时机、季节性、ﻫ(5） 购买反应（价格、规划、地点等）ﻫ(6） 购买频度ﻫ６、结论ﻫ二、 项目环境调研ﻫ1、 地块状况:位置、面积、地形、地貌、性质。
２、地块本身的优劣势ﻫ3、地块周围景观 （前后左右,远近景,人文景观,综述）ﻫ4、环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安)ﻫ5、地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）
６、公共配套设施(菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店)ﻫ7、地块地理条件的强弱势分析(ＳWOT坐标图、综合分析)ﻫ三、 项目投资分析
1、投资环境分析
(１)当前经济环境(银行利息、金融政策、土地稀缺)ﻫ(2)房地产的政策法规ﻫ(３)目标城市的房地产供求现状及走势(价格、成本、效益）现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）ﻫ2、土地建筑功能选择（见下图表）
3、现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)
4、土地延展价值分析判断(十种因素）ﻫ５、成本敏感性分析 :容积率、资金投入、边际成本利润。ﻫ６、投入产出分析:成本与销售模拟表、股东回报率。ﻫ7、同类项目成败的市场因素分析ﻫ四,营销策划ﻫ(一) 市场调查
1 项目特性分析(优劣势判断,在同类物业中的地位排序）
２ 建筑规模与风格ﻫ3 建筑布局和结构(实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）
４ 装修和设备(是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯
、安防、智能)ﻫ5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等)ﻫ６ 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等)
7 发展商背景(实力、以往业绩、信誉、员工素质）ﻫ8 结论和建议(哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）ﻫ(二)、 目标客户分析ﻫ一、经济背景ﻫ&＃8226; 经济实力ﻫ＆#8２２6; 行业特征…… 公司(实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）ﻫ家庭(收入消费水平、付款方式、按揭方式)ﻫ二、文化背景 :推广方式、媒体选择、创意构思、表达方式。ﻫ三、 价格定位ﻫ1 理论价格(达到销售目标）ﻫ2 成交价格ﻫ３ 租金价格ﻫ4 价格策略ﻫ四、 入市时机、入市姿态ﻫ五、 广告策略
1广告的阶段性划分ﻫ２阶段性的广告主题ﻫ3阶段性的广告创意表现ﻫ4广告效果监控ﻫ六、 媒介策略ﻫ１ 媒介选择ﻫ２软性新闻主题ﻫ3媒介组合ﻫ4投放频率ﻫ５费用估算ﻫ七、推广费用ﻫ1 现场包装(营销中心、示范场所、围板等)
2 印刷品（销售文件、售楼书、DM单页等）
3媒介投放(传统媒介:报纸、杂志、招贴、海报、宣传单、包装、ＰOP、广播