文档介绍：WTD standardization office【WTD 5AB- WTDK 08- WTD 2C】
北奥公馆推广策略规划中原
北 奥 公 馆
营销推广策略报告
2004年11月8日
北京中原
北奥公馆专案组
1、项目SWOT分析
1．1优势
位于奥运核心腹地
纯板楼居住型小社区
分户式中央空调及封闭立体车库
准现房销售
区域内比较完善的配套设施
1．2劣势
价格创区域新高
销售现场环境混乱
目前周边交通条件并不理想
售楼处与项目现场分离
1．3机会
奥运主题为本项目带来更大的升值空间
区域内整体供给量不大
市政及配套设施将逐步完善
1．4威胁
交通情况改进时间待定
奥运地产的逐渐降温
以上为本项目的SWOT大纲分析，可以通过机会与劣势，威胁与优势的互补最大程度上的降低项目风险，提升产品市场竞争力，完成项目完美推广计划。
2、销售周期
2．1北京市房地产市场销售周期说明
我司认为入市时机，并不是指时间概念上固定的选择，而应是根据项目自身的实际情况和市场环境所决定的。因此，本项目推出的成功与否，并不能单纯的选择每个固定时间点来实现，而是应该要把前期的铺垫工作筹备完善，透彻了解时间段的市场经济周期，在具备较成熟的开盘条件下，再切入市场。
北京市房地产市场销售周期走势分析
北京房地产市场销售有明显的季节性，根据我司对区域市场仔细调研和深入分析以及对北京房地产市场的总体走势分析和显示，目前北京房地产市场的销售周期是从每年的5月份开始，然后持续加温，直至11月份，而这段时间里，又以5、6月份和9、10月份的销售活动最为频繁。
2．2本项目推广特点说明
2004年11月我司开始接触本项目
项目主体结构年底均将封顶，工期使销售刻不容缓
样板间及售楼处于11月底投入使用
目前项目现场情况混乱，对于销售有不利影响且会持续至2005年初
周边道路交通条件在短时间内不能得到完全的改善
2004年底大屯路断路整修
2004年底科荟路通车交付使用
位于北四环的售楼处现场与项目现场有一定的距离
2．3本项目销售周期说明
本项目销售周期为2004年12月1日起至2006年5月31日止，共计18个月。根据以上推广特点，综合项目自身情况，我司建议本项目2004年12月进入市场开始销售，具体推广周期可分为市场亮相及客户积累期等五个阶段。各阶段具体时间分布如下表：
销售周期分布表
销售周期
时间结点
市场亮相及客户积累期
2004年12月1日至2005年2月
第一强销期
2005年3月至2005年6月
第一调整期
2005年7月至2005年8月
第二强销期
2005年9月至2005年11月
第二调整期
2005年12月至2006年3月31日
尾盘期
2006年4月至2006年5月
2．4本项目销售任务说明
本项目销售计划表
项目销售任务
计划完成
可销售住宅面积
套数
套数
平方米
540套
486套
销售任务明细表
周期
月份
工期进展情况
销售条件
完成套数（套）
备注
市场亮相及客户积累期
2004年12月初
工程主体结构封顶
样板间及北四环售楼处投入使用
5
本销售计划在保证工期及相关工作配合到位之前题下制定，如有变动以当时具体情况为准。
2005年1月
工程主体结构封顶
工地围档及现场包装制作完成
15
2005年2月
工程主体结构封顶
销售工具制作完成
10
强销期
2005年3月
开始进行外立面施工
具备完善的销售条件
29
2005年4月
开始进行外立面施工
具备完善的销售条件
35
2005年5月
开始进行外立面施工
具备完善的销售条件
40
2005年6月
外立面施工基本完成，项目基本达到现房状态
具备完善的销售条件
50
第一调整期
2005年7月
楼内公共部分装修
具备完善的销售条件
30
2005年8月
楼内公共部分装修
具备完善的销售条件
30
第二强销期
2005年9月
楼内公共部分装修及整理工作
具备完善的销售条件
50
2005年10月
工地现场整理及园林景观施工
具备完善的销售条件
40
2005年11月
工地现场整理及园林景观施工
具备完善的销售条件
30
第二调整期
2005年12月
验收合格具备交房条件
具备完善的销售条件
14
2006年1月
办理入住
具备完善的销售条件
18
2006年2月
办理入住