文档介绍：2008~2009年度
中国房地产市场报告
CHINA REAL ESTATE MARKET REPORT
REICO工作室
北京
关于“REICO工作室”
“REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟(中城联盟)共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识,不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。
“REICO工作室”独立开展房地产市场研究,“自主超然、格物致知”,研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。
“REICO报告”的撰稿人,由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构,以个人身份参与研究、撰稿,其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德,引用观点、文献、数据等必须符合学术规范,对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。
本报告的完成人为:
刘琳、呈先、黄英、任荣荣、汪文祥、周霞、岳国强。
目录
总报告: 3
摘要 4
宏观经济和政策环境 5
全国房地产市场分析 9
区域房地产市场分析 22
2008年房地产市场形势预测 34
分报告:
住宅市场分析 39
二手房市场分析 57
商业营业用房市场分析 79
办公楼市场分析 95
指标解释 110
专题报告:我国城镇住房保障范围和保障方式研究 112
摘要 113
一、住房保障定义 114
二、住房保障标准界定 117
三、我国城镇住房保障对象范围界定 121
四、我国城镇住房保障方式选择 130
五、结论及建议 139
总报告
摘要
2009年,我国将实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,争取保持经济平稳较快发展
2008年,我国经济增长回落,3季度受金融危机影响经济增长出现较快下滑,通缩压力上升。决策部门决定2009年施行积极的财政政策和适度宽松的货币政策, 2009年经济工作的首要任务是保持经济平稳较快发展。
2008年4季度,房地产政策核心是加快保障性住房建设,进一步鼓励和支持住房消费,保持合理的房地产开发投资规模。
2008年,全国房地产市场供给增长下降,需求持续下降,房价出现下跌
土地开发和购置面积均为负增长,土地价格涨幅下降。部分城市出现土地流拍现象。
全国房地产市场供给增长下降,需求持续下降。从供给方面看,商品房增量供给增加但增幅下降。其中,房地产开发完成投资、商品房新开工面积、施工面积、竣工面积的增幅均有所减少。从需求方面看,商品房销售面积同比减少,商品房空置面积逐步增加,房地产市场需求持续下降。
各类型房屋销售价格涨幅逐步回落,8月份70大中城市房价出现近10年来首次下跌,跌幅逐月加大,房价下降城市的数量逐步增多。
房屋租赁价格涨幅回落。
房地产市场衰退程度逐季增加。1季度供给增长增加,需求增长减缓,房价环比涨幅回落,但受翘尾因素影响,房价同比涨幅仍保持较高幅度;2季度开发景气开始下降,需求继续下降,房价涨幅继续下降,部分城市房价出现下跌;3季度购房意愿继续低迷,开发投资意愿持续降低,房价出现首次下跌,跌幅逐月增大,房价下跌城市数量增加。
房地产市场衰退态势由珠三角区域逐步向全国范围蔓延
东中西地区房地产市场供给增长下降、需求回落。其中,中部地区投资比重较快增加,企业购置土地面积仍同比增加但增幅下降,东部地区和西部地区企业购置土地面积均为负增长;东部地区商品房竣工面积增幅增加;东中西商品房新开工面积增幅均有较大幅度下降,东部地区下降幅度最高。东中西商品房销售面积均为负增长,增幅均下降50个百分点左右,中部地区商品房空置面积增加最快。
长三角地区、珠三角地区和环渤海地区房地产市场供求下降。比较来看,珠三角地区房地产投资增幅下降幅度最大、购置土地面积为负增长、新开工面积增幅下降;环渤海地区购置土地面积负增长、新开工面积增幅下降;长三角地区购置土地面积和完成开发土地面积增加但增幅下降,新开工面积增幅增加。三个重点区域商品房竣工面积增幅均有所增加,长三角地区增加最多。三个重点区域商品房销售面积均为负增长,长三角地区商品房销售面积下降幅度最高。
2007年东中西地区当地居民住房支付能力继续下降,其中东部地区当地居民住房支付能力相对最低。西部地区存量住房的空屋率最低。
2009年房价将会止跌企稳
2009年房地产市场走势仍然与宏观经济和政策环境有着密切关联,房地产市场发展的不利因素是2009年宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利影响,有利因素则是各种优惠措施的出台。其中,减息和税费优惠有利于提高居民住房支付能力,扩大企业融资途径有利于缓解开发企业资金紧张;但当前供大于求形势下,加大经济适用房建设对商品住宅市场有一定的负面影