文档介绍：项目商业定位与发展建议书
上海银七星商厦
上海华燕·商业项目部敬呈
2009年4月
目录
项目建议书‖银七星商厦
项目商业属性
项目位于闵行区七莘路顾戴路口,地处七宝镇次中心位置,离镇中心2公里距离,毗邻七宝镇两条主要干道七莘路及顾戴路,另有两条高速干道A8及A9所围绕,交通优势明显。项目为七星室内滑雪场一期裙楼改建工程,临近闵行体育公园、热带风暴水上乐园、七宝古镇街区等,娱乐、休闲、体育、旅游产业的衬托,使本项目享有先天汇聚人气的地理位置优势。
七莘路目前的商业能级已较为成熟且还在迅速发展当中:其中北段与漕宝路相交区域是整个七宝板块的区域商业中心,云集了大量百货、购物中心;而中段则伴随大量新商品房住宅小区的建设而迅速发展成熟,中低端的社区超市、餐饮、休闲、娱乐等业态较为密集;而本项目所处的南段是以酒店及办公为主的商务配套,留给居住社区商业和民生就地消费的市场空间相当有限,但由上海目前唯一室内滑雪场和周边其他体育、旅游、娱乐产业带来的目的性消费潜力不可小视。
项目建议书‖银七星商厦
商业面积
25284平方米
空间层高

空间构成
两栋5层裙房
+
休闲内广场
餐饮条件
可通天然气
单层面积
均为5000平米左右
停车条件
地上:356
地下:264
非机动车:1130
可以看出,项目的商业空间设计即为中等规模体验式购物中心的方向,商业空间的单层层高、单层面积、餐饮条件、停车条件等均比较适应体验式购物中心的要求,但是项目就近的消费需求环境并不完全适合传统概念购物中心的发展,必须以鲜明的商业主题和特色来吸引区域外的目的性消费人群。
项目商业属性
项目建议书‖银七星商厦
根据规划,七莘路沿线将成为商业发展的主线,成为现代服务业聚集区,并形成三个节点,五大板块。随着轨道交通9号线、10号线的建设和通车,未来七宝地区将有更多的高素质的新兴人口导入,将有助于提升七宝商圈的整体消费档次。
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本项目
商业市场研判
项目建议书‖银七星商厦
目前七宝的消费还是以满足日常消费者生活所需为主。由于市中心高档消费集中,七宝的人口如果有高档消费需求,会比较倾向于去市中心消费而本地消费中大部分则由大卖场购物和餐饮构成。
和其他市郊不同,七宝由于存在七宝老街以及热带风暴和滑雪场等旅游娱乐设施,外来旅游消费也在七宝的消费中占到相当的比重。
随着七宝城市化的进一步发展,七宝高收入人群所占的比例将越来越大,同时,伴随七宝旅游娱乐的不断完善和发展,旅游业对七宝经济以及商业的带动作用也会越来越大。
这些都会带动消费人群消费结构的变化,对衣着、医疗保健、教育娱乐的需求将随着收入的上升不断增长。但我们预计由于存在市中心高档消费的影响,加上区域轨道交通配套的进一步升级,七宝的高档消费的发展可能会比较缓慢,整体的消费水平会以中档为主。
商业市场研判
项目建议书‖银七星商厦
区域市场现有大型零售物业供应
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本项目
商业市场研判
项目建议书‖银七星商厦
区域市场现有大型零售物业供应
2002年之后的供应量比较多,占了总体供应量的60%,且大型项目较多,如星钻城、上海港澳购物中心、龙城购物广场等,其单体面积均在2万平方米以上。部分项目的经营情况并不十分理想,部分物业目前正处于整体调整阶段。
商业市场研判
项目建议书‖银七星商厦
以乐购及七宝商城为主体的商业中心是目前七宝地区的中心商圈,也是七宝地区最大的商业中心,在这个商业中心内包括了大卖场、百货公司、家电城等多种零售业态,目标客户大部分为七宝及周边居民,以满足他们的日常生活需求为主要功能。近年来,在七宝商圈内既有新建的商场落成,也有些商场进行了重新定位调整,零售市场的竞争更加激烈。
七宝商圈目前的商业形态仍是以商场与沿街底铺相结合,以服务周边社区内居民的日常生活消费为主要功能,整体定位中档,走大众化消费路线。
七宝镇作为重要的人口导入区,大量住宅商品房的开发,将为七宝商圈内的零售项目带来更多高素质的消费群体。无论是消费能力还是消费意愿,这部分消费群体的消费倾向都将更加多元化。因此,不同类型的餐饮、家庭型娱乐设施以及各家庭型娱乐设施以及各种特色商业都将在七宝获得更大的发展空间。
商业市场研判
项目建议书‖银七星商厦
商业市场研判
项目建议书‖银七星商厦