文档介绍：2010嘉秀洲—005号地块土地获得评估报告
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本报告结构
项目地块解读
嘉兴房地产市场解析
项目区位&四至
项目经济指标
产品打造趋势
09年发展小结
区域重要规划
重点个案分析
土地市场分析
本项目土地获取价格建议
Part 1
项目地块解读
项目地块解读——项目区位与四至
项目位于浙江嘉兴秀洲区,嘉兴自古为富庶繁华之地,素有“鱼米之乡,丝绸之府”之美誉,随着整个长三角地区经济的发展,嘉兴已经成为了衔接浙江与上海的桥头堡,是浙江的北大门。
项目本身处于嘉兴老城区“秀洲新区”,周边已成为嘉兴比较集中的住宅及商品房板块。
本案
至“上海”
至“杭州”
本案
项目地块解读——项目区位与四至
项目目前周边状况相对凌乱;
项目周边道路及通行情况,目前发展相对滞后;
项目周边存在的一些老式公房影响项目视觉效果。
项目处于嘉兴老城区商品房开发相对集中的区域,目前虽然周边开发现状不甚完善。但是我们有理由相信,与本项目沿路相望的目前正开发地块的启动,将有利的带动项目本身及周边区域的发展。未来发展空间将有较大的提升空间。
项目地块解读——项目区位与四至
嘉兴处于长三角地区衔接浙江、上海的门户位置,本身的区域位置奠定了较好的发展空间。项目处于这样的宏观区位,奠定了未来较好的发展基础。
项目处于嘉兴老城区内,周边已存在部分已开发的商品房小区。对于本项目未来的开发带来一定积累。
项目周边目前开发情况相对堪忧,但是我们有理由相信,随着区域的整体发展,项目未来的发展空间较大。
项目地块解读——项目经济指标
总用地面积:约33909㎡
规划用地性质:商住用地(商业不大于10%;住宅不小于90%)
建筑密度:≤30%
基本规划要求
建筑体量引申
建筑面积构成预估
总用地面积:约33909㎡
总建筑面积:59562㎡
商业面积(15%):8934㎡
住宅/酒店式公寓面积(85%):50628㎡
车位约:560个(商业+住宅)
项目地块解读——项目经济指标
项目经济指标,决定了项目本身的产品打造方向往小高层(无论是住宅还是酒店式公寓)与商业的综合体方向发展。
由于项目本身小高层占据了相对较高(90%)的比重,因此,小高层未来售价的形成,直接关系到项目利润的实现,对于该部分的售价预期也直接关系到本项目获得土地价格的上限控制。
项目地块解读——项目产品发展趋势
产品组合建议
根据开发商提供的产品设计初步方案,我们建议采用“方案二”的产品组合模式,一方面有利于项目整体品质的树立,另一方面有利于平衡销售回笼速度与销售利润的均衡实现。
产品类别
总建筑面积
单套建筑面积
占地面积
层数
层高
栋数
户数
建筑高度
住宅
(二类高层)
33120
230
460
18
4
144
酒店式公寓
17508
18
3
2
56
商业
8934
2978
3
1
建筑密度
%