文档介绍：Corporation standardization office #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8
商业城营销策划方案
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目 录
第一部分 物业定位
第一章 市场调查分析
一 深圳市总体商业市场背景
二 南山商业市场综述
三 同类主题市场调研
八卦岭片区典型可比商场调研
田贝片区典型可比商场调研
笋岗片区典型可比商场调研
本区域典型可比商场调研
四 总结分析
第二章 物业发展建议
一 商场平面布局规划设计
铺位分割
过道设计
商场人流图绘制
二 商场卖场设计
三 商场经营品种分区设计
四 商场各层租金估算及租金价格表制定
五 商场商业经营管理建议
六 建筑外立面之装饰、色彩修改建议
七 商场休闲广场规划设计建议
第二部分 招租推广策略
一 主体推广方案及广告推广要点
二 阶段推广计划时间表
三 组合媒体发布计划
四 销售卖场策划
五 造势手法策划
第一部分 物业定位
第一章 市场调查分析
一、 深圳市总体商业市场背景
1、商场分割小铺位销售已风光不再
曾经轰动一时的“西部电子”，开业后远未达到人们预期，“东方巴黎”至今仍无法开业，这使得将统一产权的商场划分成小铺位卖的销售形式难度增大，让投资客重新建立起信心的难度增强。事实上，即使后来彩福大厦的裙楼商场因新一佳着名商家的进驻，和发展商不惜血本10年8%的回报率而使彩福大厦裙楼销售良好，也不可以轻易断言市场可以接受这种商场铺位划分的形式。
因为，这种形式存在许多的问题尚未解决：
* 产权与经营权不统一的矛盾始终未能解决。
怎样使小业主的利益得到保障一旦大商家退出商场，谁来负责重新招租，各小业主之间的利益谁来平衡
* 铺位划分过细、过小不利经营者使用。
发展商为了尽快销售铺位，常常将铺位划分过细、过小，以减少铺位总值，降低置业门槛，扩大购买层面。而实际的经营者无法接受和使用过小的商铺，这种矛盾只好通过重新划分、整合铺位来解决，从而导致销售铺位与经营铺位完全不同的局面，一旦经营客退出重新招租时，必将引发各种矛盾。
* 经营管理水平是影响商场存活的关键因素。
商场内各铺位利益相关，彼此一荣俱荣、一损俱损，这需要商场经营管理部门统一的管理协调商场才能做旺。但往往发展商将商铺分割售出后，就不再理会经营的问题，这是导致目前众多商场失败的直接原因。
* 发展商能否“放水养鱼”是招商工作的关键。
一个新的商场开业需要培育市场的时间,发展商需要给经营客适当的优惠来增强其对商场的信心，从而吸引进场，这就需要发展商在一段时间内承受短期利益的损失，如减免租金、管理费等，这些措施对发展商的资金压力较大，发展商面临能否坚守难关的困惑；而发展商如果不“放水养鱼”给租客以适当优惠，则商场招满有一定困难，严重的会导致无法开业，发展商届时将面临更为严峻的形势。
2、街铺始终受市场钟爱
与上述情况不同，街铺产权独立，受其他干扰因素少，客流量仅受街道人流的影响，生意好做长久，租金稳定。因此，商铺的售价也稳定而高企，街铺的价值为许多投资客和经营者认可，易受市场追捧。
3、专业市场增多，竞争更加激烈
订立明确的主题，走专业化路线来吸引客户的专业市场越来越多。
但是做专业市场需要一定条件才能成功：
* 可借用的资源优势
* 规模、交通、配套等自身硬件条件
* “放水养鱼”的可持续发展策略
* 和竞争对手或潜在竞争对手相比具有比较优势
* 有较强昭示力
* 原则上不单纯依赖批发客户，还应具备较多的周边零
售客户，以积聚人气
* 专业的商业经营管理
* 充足的资金、人才储备
只有满足上述全部或多项条件的专业市场，才有可能成功，如：享誉全国的赛格电子配套市场，就是依靠华强北是众多的电子生产商集结地这一大的资源优势，配合便捷的交通、畅旺的人气、较强的昭示力等综合优势而发展起来的，并逐步发展成为辐射全国的专业市场。