文档介绍：Corporation standardization office #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8
商业城营销策划方案
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目录
第一部分物业定位
第一章市场调查分析
一深圳市总体商业市场背景
二南山商业市场综述
三同类主题市场调研
八卦岭片区典型可比商场调研
田贝片区典型可比商场调研
笋岗片区典型可比商场调研
本区域典型可比商场调研
四总结分析
第二章物业发展建议
一商场平面布局规划设计
铺位分割
过道设计
商场人流图绘制
二商场卖场设计
三商场经营品种分区设计
四商场各层租金估算及租金价格表制定
五商场商业经营管理建议
六建筑外立面之装饰、色彩修改建议
七商场休闲广场规划设计建议
第二部分招租推广策略
一主体推广方案及广告推广要点
二阶段推广计划时间表
三组合媒体发布计划
四销售卖场策划
五造势手法策划
第一部分物业定位
第一章市场调查分析
一、深圳市总体商业市场背景
1、商场分割小铺位销售已风光不再
曾经轰动一时的“西部电子”，开业后远未达到人们预期，“东方巴黎”至今仍无法开业，这使得将统一产权的商场划分成小铺位卖的销售形式难度增大，让投资客重新建立起信心的难度增强。事实上，即使后来彩福大厦的裙楼商场因新一佳着名商家的进驻，和发展商不惜血本10年8%的回报率而使彩福大厦裙楼销售良好，也不可以轻易断言市场可以接受这种商场铺位划分的形式。
因为，这种形式存在许多的问题尚未解决：
* 产权与经营权不统一的矛盾始终未能解决。
怎样使小业主的利益得到保障一旦大商家退出商场，谁来负责重新招租，各小业主之间的利益谁来平衡
* 铺位划分过细、过小不利经营者使用。
发展商为了尽快销售铺位，常常将铺位划分过细、过小，以减少铺位总值，降低置业门槛，扩大购买层面。而实际的经营者无法接受和使用过小的商铺，这种矛盾只好通过重新划分、整合铺位来解决，从而导致销售铺位与经营铺位完全不同的局面，一旦经营客退出重新招租时，必将引发各种矛盾。
* 经营管理水平是影响商场存活的关键因素。
商场内各铺位利益相关，彼此一荣俱荣、一损俱损，这需要商场经营管理部门统一的管理协调商场才能做旺。但往往发展商将商铺分割售出后，就不再理会经营的问题，这是导致目前众多商场失败的直接原因。
* 发展商能否“放水养鱼”是招商工作的关键。
一个新的商场开业需要培育市场的时间,发展商需要给经营客适当的优惠来增强其对商场的信心，从而吸引进场，这就需要发展商在一段时间内承受短期利益的损失，如减免租金、管理费等，这些措施对发展商的资金压力较大，发展商面临能否坚守难关的困惑；而发展商如果不“放水养鱼”给租客以适当优惠，则商场招满有一定困难，严重的会导致无法开业，发展商届时将面临更为严峻的形势。
2、街铺始终受市场钟爱
与上述情况不同，街铺产权独立，受其他干扰因素少，客流量仅受街道人流的影响，生意好做长久，租金稳定。因此，商铺的售价也稳定而高企，街铺的价值为许多投资客和经营者认可，易受市场追捧。
3、专业市场增多，竞争更加激烈
订立明确的主题，走专业化路线来吸引客户的专业市场越来越多。
但是做专业市场需要一定条件才能成功：
* 可借用的资源优势
* 规模、交通、配套等自身硬件条件
* “放水养鱼”的可持续发展策略
* 和竞争对手或潜在竞争对手相比具有比较优势
* 有较强昭示力
* 原则上不单纯依赖批发客户，还应具备较多的周边零
售客户，以积聚人气
* 专业的商业经营管理
* 充足的资金、人才储备
只有满足上述全部或多项条件的专业市场，才有可能成功，如：享誉全国的赛格电子配套市场，就是依靠华强北是众多的电子生产商集结地这一大的资源优势，配合便捷的交通、畅旺的人气、较强的昭示力等综合优势而发展起来的，并逐步发展成为辐射全国的专业市场。