文档介绍：Document serial number【LGGKGB-LGG98YT-LGGT8CB-LGUT-LGG08】
三灶镇项目报告
南汇区三灶镇
别墅项目报告
ARUN·安瑞
二OO三年十月一日
目 录
第一部分 宏观市场分析……………………………………02~20
第二部分 上海别墅市场分析………………………………21~34
第三部分 项目环境分析……………………………………35~37
第四部分 区域市场分析……………………………………38~49
第五部分 产品定位…………………………………………50~74
第六部分 销售策略…………………………………………75~00
第一部分
宏观市场分析
——供需两旺，外来购房者比例增高
——市场规范，大势看好，稳步发展
2002年房地产市场分析：
2002年上海市房地产市场继续上年的快速发展势头：房地产开发建设规模保持高位增长，商品房市场供需两旺,市场总体呈现加速发展态势。2002年上海市房地产市场综述如下：
市场综述：
本市房地产开发投资额自1999年开始连年攀升，2002年投资额突破了700亿元前所未有的高位，土地供应继续放量，2002年新增经营性用地出让面积较上年增加%，其中住宅出让面积同比增幅更是高达%。
商品房批准预售面积和预售登记面积实现了跳跃试发展，供求比趋于稳定，存量产权房交易量继续较快增长，显示了上海市房地产市场正步入一个崭新的发展时期，房地产市场将更趋活跃成熟。
走势分析：
投资建设规模进一步趋大，办公、商业底位反弹：
自1997年以来，上海市房地产业步入上升轨道，特别是近几年发展势头加快，房地产市场各主要指标持续增长。在整个房地产市场发展过程中，住宅无疑成为本市房地产业发展的领头羊，对本市房地产业发展起了举足轻重的作用。2002年房地产投资额住宅超过77%，施工面积、新开工面积及竣工面积住宅比重超过83%。
旧区改造力度加大，中心城区“空心化”迹象逐渐显现：
近年来，上海市加大了旧城区改造进程，动拆迁面积连续三年增加，而近两年增幅均超过25个百分点，2002年完成动拆迁面积是2000年的倍，动拆迁面积快速增加。
商品房供需两旺，供求关系渐趋理想，存量房增幅放缓：
2002年上海市增量商品房市场完成跨越式的发展，商品房批准预售面积和预售登记面积同步大幅增长。
近6年，本市商品房批准预售面积走出“U”字型，在1999年触底回升。1997—2001年，批准预售量始终在1400—
1900万㎡区间波动。预售登记面积稳步增长，由1997年的低位开始增长，1997年供求比仅为1：，随后商品房预售量逐年增加，至2001年供求情况逆转，年度需求量首次超过供给量，达到1：的高位；2002年供求关系趋势于平和，在供需放量的同时，供求比有所下降，位于1：，说明本市商品房市场经历近年的发展，正逐步走向成熟，房地产市场自我调节能力逐渐加强。
2002年本市购房对象发生了一定变化，在所有购房者中，本市购房者购房面积比重增幅最低，而境外购房者购房面积较上年增加了倍， 2002年本市居民购房比重有所下降，较上年减少%，而外地和境外比重分别提升了%和%。
价格分析：
商品房价格继续上扬，住宅价格稳定增长：根据上海市房地产交易中心统计数据表明：2002年上海市商品房价格继续上扬，2002年商品房平均成交价格4895元/㎡，同比增长%。
商品房住宅价格结构重心明显上移，价位越高成交量增幅越大：统计表明2002年低价位段上成交量减少，其他价格段上随价格越高，其成交量增长速度越快。2002年单价3000元/㎡以下商品房成交面积同比下降了%，占总量%的比重，较上年下降了%，而3000-5000元/㎡、5000-7000元/㎡及7000元/㎡以上成交量增幅分别为%、%和131%，升幅依次趋大。
存量房成交价格快速上升，其上涨幅度大于增量房
2001-2002年全市住宅价格成交（套数）结构比较（单位：%）
二、2003年上半年上海房地产市场分析
2003年上半年，上海房地产市场继续保持近年来供求两旺的运行态势，各项指标在高位运行中稳定增长，投资与消费同步发展，供应与需求基本平衡。期间，经受"非典"疫情等不利因素的影响，5月份商品房预售登记、存量房买卖等个别指标一度出现微降的情况，但自6月份起即开始大幅回升，呈现健康的发展态势。
1、房地产开发结构逐步优化，商品住房供应结构正趋改善
今年上半年，全市商品房登记预售面积为万平方米其中，每平方米均价在4000元以下的为万平方米，占%；4000至7000元的为万平方米，占%；7000元以上的为万平方米，占%。从总体上看，供给结构基本合理。而且