文档介绍：华润九里项目运营规划2011年3月10日稿
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目录
一、项目概况
二、项目总体目标
三、项目整体定位
四、项目关键成功因素
五、项目关键节点计划
六、项目风险控制
虹桥综合
交通枢纽
人民广场
佘山别墅区
宗地位于上海西南方位松江区
宗地紧邻成熟的佘山别墅区和赵巷别墅区，属于大佘山板块概念；
宗地周边交通便利，可快速到达市区。邻轨道9号线泗泾站。
距离人民广场26公里；
距离虹桥综合交通枢纽13公里。
一、项目概况
赵巷别墅区
规划要点
物业形态
项目图片
宗地区位
宗地四至
宗地东至巴张泾河，南至规划道路，西至古楼阁河，北至古楼公路。
宗地
古楼公路
巴张泾河
古楼阁河
一、项目概况
规划要点
物业形态
项目图片
宗地区位
宗地四至
占地面积
平方米
规划用途
住宅
容积率

计容建面

建筑限高
40 米
建筑密度、绿化率
建筑密度≤30％，绿化率≥45％，集中绿地率≥10％
机动车位配比
地下车库面积待定
出让年限
住宅70年
基地内西侧、沿古楼路须布置用地面积约4900平方米的块状公用绿地；
基地内东侧、沿古楼路须布置用地面积约4900平方米的商业金融等公建配套设施。且该区域高度不得高于20米，退让古楼路规划红线不小于8米、，计容建面4410平方米，建筑密度不得大于44%，绿地率不得小于38%。
规划要点
物业形态
项目图片
宗地区位
宗地四至
一、项目概况
物业形态
户数(户)
总套型建筑面积(㎡)
面积比例
小高层公寓
201
40890
%
大平层
252
78270
%
合计
1103
119160
%
物业形态：大平层+小高层
规划要点
物业形态
项目图片
宗地区位
宗地四至
一、项目概况
规划要点
物业形态
项目图片
宗地区位
宗地四至
一、项目概况
一、项目概况
规划要点
物业形态
项目图片
宗地区位
宗地四至
项目的战略使命：
通过佘山九里项目的高品质呈现和对高端客户的理解及积累，为华润置地（上海）有限公司跻身地产品牌第一军团而努力。
以本项目为载体，学****绿城、星河湾等高端项目经验，为公司未来高端项目复制累积经验和资源。
作为公司进入多项目阶段的首批项目，进一步探索和理清矩阵式项目管理的管控方式、流程，并提出有效意见、建议和补充。
项目的财务指标要求：
（大平层均价4万5以上，小高层2万8以上）
税后利润率15%以上
IRR15%以上
项目成功标尺：
成为全市豪宅标杆之一，树立公司高端住宅运营商形象；
获得置地系统内认可，争取获得置地高品质奖；
1-2年内在置地系统内被成功复制；
形成示范区实景展示管控模板；
团队高效，培养并输出关键岗位若干名；
对公司管控方式、流程提出有效意见、建议和补充。
二、项目总体目标
未来靠什么获得市场认可？靠什么增加土地获取能力？
上海的住宅用地越来越稀缺，竞争愈演愈烈；
品质和开发周期的关系，如何在快速跑动中精准射门？
品质的意义在哪里？
——给客户带来更大价值，进入第一军团，无须实景也能卖房，溢价能力强
卖盐也要卖的快?
——给投资人带来更大价值，团队得到更多锻炼（员工个人的市场价值提升），拿地的底气（敢出更高价格，置地敢支持我们）
三、项目整体定位
客户测试
产品线之争
定位思路
报告逻辑
产品线初判
土地/市场逻辑