文档介绍：商业地产频道:http://sydc.
香港购物中心考察报告
一、考察目的与工作路径
1、考察目的
●了解香港购物中心发展与城市演变和需求的逻辑关系,提炼其项目策划定位成功
的内在规律,培养商业项目战略把握与理解能力。
●调查典型案例,探索其商业定位由来和运营成功经验,发现可供公司借鉴的案例,
培养购物中心运营管理思维与操作能力。
●与商业运营公司进行交流,学习其管理运作模式,为公司商业项目建设提供参考。
2、工作路径
●交流:戴德梁行、新世界侨乐物业、正佳广场、中华城广场、广州道本。
●考察:26 个购物中心
●讨论:总结交流加深体会。
二、香港购物中心发展历程与基本特征
1、起步发展阶段(1980—1990 年)
70 年代,香港商业设施主要是百货商场及街边商铺。随着 1979 年地铁的开通与运
营,改变了传统商业模式与格式。新商业业态购物中心开始出现。
地铁出现带来的变化:
●居民交通工具发生改变:公车→地铁+公车
●迅速聚集了人流:快速、便捷
●地铁公司为减少公共交通运营所产生的亏损,增加收入,促进了地铁与购物中心
相互联动,同步建设。
本阶段购物中心特点:
●购物中心以满足人们的日常生活需求为主,属中档购物场所
●在保持购物传统功能外,引入了娱乐、餐饮等复合功能,形成了休闲购物的消费
理念,引发了香港商业的变革。
●地铁交通引入购物中心
●建筑功能单一,为建商业而建商业
● 1980—1990 年期间,购物中心发展总面积超过 200 万㎡
●代表案例:太古城
2、快速发展期(1990——1998 年)
①背景:
·国际经验表明:购物中心在人均 GDP 达 12000 美元时,才是购物中心发展的时
代。1980 年,香港的人均 GDP 仅 5644 美元,直到 1990 年,人均 GDP 达 13225 美
元,超过国际经验标准,具备了快速发展的条件。
·产业结构发生变化。1980 年,香港产业结构:第一产业占 %,第二产业占 %,
第三产业占 %,而 1990 年,第一产业占 %,第二产业占 %,第三产业占
%,表明第三产业占主导地位,并不断加强,也促进了购物中心的发展。
②特征
·集写字楼、酒店、购物中心于一体,脱离了购物中心单独发展的模式。
·购物中心人流充分整合:地铁站与巴士站在购物中心转乘,写字楼、酒店与购物
中心出入口相连。
·功能更加复合:尽可能容纳休闲、娱乐、商务、旅游等非购物元素,满足一站式
需求。
·购物中心整体档次提升
3、主题化阶段(1998-至今)
这一阶段,香港购物中心趋向饱和,竞争激烈,新进购物中心纷纷在变化,通过主题
化的定位,开始细分市场。如 APM 时尚之都,IFCMALL 国际金融商场等。
三、香港城市特征
1、规模
面积约 1104 平方公里,主要由香港岛、九龙、新界三个部分组成。
2、人口规模
●居住人口 686 万人,其中外籍人士 52 万人;
●年访港人数 2525 万人/年,其中内地 1359 万人次,占 54%;
●人口流动率:每天约有 1 万人/平方公里流动,楼宇密集区人口流动率 6 万人/平
方公里/天。
3、交通状况
香港人口密度高,每日有 1100 万人在流动,主要靠地铁、电车、巴士、的士、轮
渡等公共交通工具,公共交通系统发达,道路顺畅。其中地铁约占30% ,公车及的士占
38%,私车占 15%。
4、香港居民消费习惯
●品牌认识度高
●消费能力较强,人均收入 12000 元/月——15000 元/月
●对价格敏感度低,看中就买,不喜欢货比三家
●逛购物中心就如内地人喜欢逛超市一样,成为了生活习惯
●在外就餐频率高
●对生活素质要求较高,导致服装、鞋帽、化妆品消费量大大提高
●由于本地娱乐业收费标准太高,香港人有周末到内地消费的习惯,其中更以深圳
为首选,其次是广州、东莞和番禺。以洗桑、按摩、唱歌、迪吧等
●本地娱乐以赛马和赌博为主
四、香港购物中心的类别及定位
(一)奢侈品购物中心
1、选址要求
●周边聚集有众多知名写字楼及全港高档酒店、金融中心
●交通便利:轻轨站、停车场
●位置相对隐蔽:排斥无效人流,给顾客安静的购物环境
2、规模要求
2000—3000 平方米
3、定位
国际顶级品牌,满足上层人士的精品生活需求
4、环境要求
●环境高档、优雅
●安静,给顾客制造精心选购珍品的氛围
●通过环境规避