文档介绍：万科股份 2008 — 2010 年度财务报表分析—营运能力分析相关资料
公司简介：
万科企业股份有限公司（以下简称万科地产）成立于 1984 年 5 月，
以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一，是目前
中国最大的专业住宅开发企业。原系经深圳市人民政府办（1988）1509
号文批准，于 1988 年 11 月 1 日在深圳现代企业有限公司基础上改
组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司” 。
经营范围：兴办实业（具体项目另行申请）；国内商业的；物资供销
业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第
113 号外贸企业审定证书规定办理）；房地产开发。控股子公司主营
业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。 1991 年 1 月 29 日，
本公司发行之 A 股在深圳证券交易所上市。 1993 年 5 月 28 日，本
公司发行之 B 股在深圳证券交易所上市。 1993 年 12 月 28 日经深
圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司” 。
企业经营情况：
2010 年 12 月 31 日公司流动资产亿元，非流动资产
亿元，资产总额亿元，至 2003 年 12 月 31 日止，
公司总资产亿元，净资产亿元。 1988 年 12 月，公司
公开向社会发行股票 2,800 万股，集资人民币 2,800 万元，资产及经
营规模迅速扩大。 1991 年 1 月 29 日本公司之 A 股在深圳证券交易
所挂牌交易。 1991 年 6 月，公司通过配售和定向发行新股 2,836 万
股，集资人民币年底，上海万科城市花园项目正式启 1992 亿
元，公司开始跨地域发展。．
动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业
务调整。 1993 年 3 月，本公司发行 4,500 万股 B 股，该等股份于 1993
年 5 月 28 日在深圳证券交易所上市。 B 股募股资金 45,135 万港元，
主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。 1997 年 6 月，
公司增资配股募集资金人民币亿元，主要投资于深圳住宅开发，
推动公司房地产业务发展更上一个台阶。 2000 年初，公司增资配股
募集资金人民币亿元，公司实力进一步增强。公司于 2001 年
将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司 72% 的股份转让予中国
华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 2002 年 6 月，
万科发行可转换公司债券，募集资金 15 亿，进一步增强了发展房地
产核心业务的资金实力。公司于 1988 年介入房地产领域， 1992 年
正式确定大众住宅开发为核心业务，截止 2002 年底已进入深圳、上
海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行
住宅开发， 2003 年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，
目前万科业务已经扩展到 16 个大中城市凭借一贯的创新精神及专业
开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。
营运能力分析：
营运能力指企业营运资产的效率与效益。营运能力分析是通过对反应
企业资产营运效率与效益的指标计算与分析，评价企业的营运能力，
为企业提高经济效益指明方向。可以评价企业资产营运效率、发现企
业在资产营运中的存在问题、是企业盈利能力分析和偿债能力分析的基础和补充。．
1、营运能力分析中存在的问题
上述这四个比率都是在分析企业营运能力时常用的指标，但在具体实
务操作中，这些指标的计算口径，计算方法存在着种种局限性，在此
基础上展开的企业经营能力分析，必须考虑到这些限制，做到心中有
数。
(1) 由于现行应收账款周转次数计算公式只是简单地将赊销收入与应
收账款平均余额相比，没有考虑到实际收回的赊销贷款与应收账款余
额的内在联系，在特定的条件下，计算出的结果与事实显然不符。同
时，应收账款周转率 (次数 )计算公式中，分子是赊销净额，但在实际
计算中，由于企业公开发表的会计资料很少标明赊销数字，所以往往
就用销售总额来取代赊销净额，这样的计算会高估应收账款的周转率
或缩短应收账款的回收天数。
(2)总资产周转率的计算中，现行计算公式拿销售收入与企业平均资
产总额直接相比。但在企业资产中，有一部分是与企业销售收入的形
成没有必然联系的，如企业的投资数额。这些账户的存在会歪曲企业
总资产周转率而