文档介绍：【上上城二期余量清盘策略】
上上城项目组
2008/1/28//北京
2008
房子怎么卖？
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我们要在两个月内，
再卖掉10000套房子。
2
2008，听取拐声一片。
大家都在议论楼市的拐点要到了，尽管各路开发商
用各种理论分析楼市前景继续看涨，但持币观望的
萧条局面还是形成了。楼市最矛盾的时候到了，在
年底资金回笼的任务下，那些几个月单价就涨了一
倍的楼盘很是痛苦，涨也不是，跌也不是，怎么打
折暗降也不灵。难道，拐点真的来了吗？
3
房价要涨？还是要跌？
有人说，根据市场经济理论，决定房价的关键在于
供求关系，土地供应不放开、城市化进程造成需求
旺盛，通货膨胀也刺激地产投资，房价还要涨。
有人说，政策调控提高了置业门槛，房价上涨阻隔
了刚性需求，舆论导向影响了公众心态，大多数投
资观望的心态将考验开发商资金实力，必将有撑不
住的开发商拉开房价下跌的口子，房价撑不住了。
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一半是投资需求，
一半是刚性需求。
让我们先看看需求------去年上上城的客户构成与
整个北京的情况大体一致；但在房价上涨与贷款门
槛提高的背景下，自住需求受到压抑，而投资需求
由于利率提高以及物业持有税的即将出台也会受到
打压。但就长远来看，政府必将解决自住需求的满
足，并在此前提下持续压制投机投资市场。
5
供应过剩？还是短缺？
目前中国楼市出现了“短缺”与“过剩”并存的怪
现象，反映了住房供应的结构性矛盾：一方面是由
于土地供应与开发滞后效应造成的供应量四年走低
趋势，另一方面是开发商钟情于高价高利润的囤房
与开发模式，造成了最近高价房门可罗雀而广大中
低收入阶层苦于无房可买的局面。
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楼市的明天，一半看政
府，一半在开发商。
尚是认为，楼市拐点是否到来？关键看政府对地根
与银根的控制手段，一方面是土地放开供应与否，
另一方面的对自住需求的银行扶持力度，在此不明
朗的状态下，另一半就看开发商是否能及时调整开
发模式与赢利思路。
7
燕郊持续井喷供应！！
大形势聊完了，再看看小市场；去年整个燕郊供应
量700万平米，占整体北京释放量的44%；今年燕郊
供应量将达800万平米，意华、上东、天洋等大盘
也在谋划低价入市，难道2008年的燕郊将卷入一场
血腥的价格战？
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投资市场还在观望，
区域供应集中放量，
我们怎么办？
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找一片没有竞争的市场。
瞄准最大范围的刚性需求市场，一步到位的解决他们的
置业障碍。换句话说，以燕郊为例，是CBD数以几十万计
的北漂白领的置业之选，可房子对他们来说只是个理
想，并且随着房价的上涨这个理想越来越远。这几十万
人不属于政府经适房与双限房的照顾范畴，也不属于廉
租房的帮助对象，他们渴盼着有开发商能提供让他们买
得起的房子，圆一个衣锦还乡的青春之梦。
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