文档介绍：梦想照进现实|新品质时代
江苏保利地产南京江宁项目产品建议简报
项目背景&条件梳理
市场条件&机会梳理
项目占位&产品建议
、，保利连续出手，竞得仙林湖、江宁优质地块，两个项目均紧邻地铁终点，交通可达性好，自然资源优势明显，成为继紫晶山、香槟国际之后，承载保利品牌与利润来源的“新双城”。
项目背景一：保利“新双城”
江宁大学城区域
板桥区域
项目名称
占地面积
㎡
容积率
建筑面积
㎡
楼面地价
4578元/㎡
限高
60米
项目名称
占地面积
155879㎡
容积率
建筑面积
327345㎡
楼面地价
3238元/㎡
限高
60米
保利仙林湖地块经济指标
保利江宁地块经济指标
仙林湖区域
距主城距离
两者距离市中心新街口约30公里，车程相当
轨道交通
两者周边均有地铁线路通车，且均为地铁底站；仙林湖地块江宁地块轨道2号线轨道1号南延线仙林大学城江宁大学城
大学城
两者均属于大学城范畴内
生活配套
两幅地块周边的配套设施均不完善
资源环境
两幅地块的区域环境较好，仙林湖地块北面西湖湿地公园，本案西侧距方山风景区较近
城市形象
两幅地块所处的板块区域均为南京市重点发展的区域，城市形象较佳
区域价格
-1万元/㎡左右，明年华润及骋望骊都项目的上市有望突破万元，-/㎡，如诚品城等
产业支撑
两个项目周边均有大型大学城片区，产业支撑较好
发展潜力
本案及仙林湖所处的区域缺乏市场标杆项目，未来溢价提升空间较大，加上大学城、产业园的发展潜力，将有望成为未来中高端人士的移居方向，有力的支撑其价格的上扬。
项目背景一：保利“新双城”
仙林湖与江宁项目属性相似性高，区域发展潜力大，均具备打造成为区域性中高端项目的潜质，在开发过程中协同考虑，将形成较好的战略连线
项目背景二：地块条件梳理
宗地距离市中心新街口27公里，位于风景秀丽的方山风景区，西侧距方山约3公里。
项目周边自然景观优势明显，学府氛围浓郁，但区域成熟度较低，配套处于起步阶段。
利润&溢价
需求
品牌&升华
需求
速度&资金
需求
保利江宁项目
报告核心问题：江宁项目如何成功定位&占位，才能实现项目利润最大化和销售速度的平衡，并使保利品牌在南京进一步升华？
项目背景&条件梳理
市场条件&机会梳理
项目占位&产品建议
土地价值
市场竞争
客户条件
规划对比
户型对比
【南京城市格局、价值被低估的江宁】
【江宁启动，城市的一个未来副中心，南京因我而精彩】
【城市实现有序发展，江宁价值将被重新定义】
【区域演进，南京城市副中心价值凸现】
区位
江宁区位于长江三角洲“江南佳丽地”的南京市南部，从东西南三面环抱南京，东与句容市接壤，东南与溧水县毗连，南与安徽省当涂县衔接，西南与安徽省马鞍山市相邻，西与安徽省和县及南京市浦口区隔江相望；
本地块所在区位为江宁区东南角，地块北至规划九路，西至学十三路，东至现状，南至知行路，属于江宁的大学城和大学城板块内。地块周边比较荒芜，距离市区约30公里。
地块地处江宁南部发展较为滞后的江宁大学城板块
地块价值
本案
江宁经济
开发区
交通
板块内有多条快速交通干道，与市区及南京禄口国际机场的连接性强，但公共交通体系主要依靠1号线，较为单一
路面交通：宗地北面通过龙眠大道直接连接快速内环（宁杭高速双向六车道），可在40分钟内到达全市各区域。往北经天元路，可连接双龙大道、龙蟠路到达新街口，全程约30公里。地块南侧往西连接弘景大道、机场高速，可达南京禄口国际机场，全程公里。
公共交通：由于大学城为江宁区南拓的重点区域，属新城开发范畴，虽已开发了近4、5年，但目前地块周边的公共交通仍较匮乏。目前有南广线、安广线、区内6路和区内19路公交线路。轨道交通1号南延线为区域内重要交通，中国药科大学站距离宗地东北侧600米。
区位
地块价值