文档介绍：第 4 章酒店投资项目的投资与收益估算
酒店投资项目的投资估算是在给定的酒店建设规模、酒店产品方案和工程技术方案的基
础上,对项目建设所需费用(项目投入总资金)的估算。项目投入总资金包括建设投资、建设
期利息和流动资金。建设投资由工程费用(建筑工程费、设备购置费、安装工程费)、工程建
设其他费用和预备费(基本预备费和涨价预备费)组成。按照费用归集形式,建设投资可按概
算法或形成资产法分类。建设投资的估算方法包括简单估算法和投资分类估算法。
酒店投资项目的收益估算是在给定的酒店产品方案的基础上,通过对项目寿命期内酒店
销售收入与相关费用的配比,对项目投资收益的估算。
酒店投资项目的投资估算
酒店项目投资的投资构成
我国《建设项目总投资组成及其他费用规定》提出,建设项目总投资由建设投资、建设
期利息、流动资金和固定资产投资方向调节税(暂停征收)组成,其中建设投资又包括固定资
产费用、无形资产费用、其他资产费用(递延资产)和预备费组成,如表 4-1 所示。
按照国际关于工程项目投资费用的划分原则和我国的会计财务制度,结合考虑酒店企业
的实际情况,这里将酒店企业投资项目的投资简化为固定投资和流动资金投资两个部分。而从
投资资金的来源看,项目投资又可划分为自有资金和负债资金两部分。
固定投资是指形成酒店企业固定资产、无形资产和递延资产的投资。
固定资产是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具,以及其他与
经营活动有关的设备、工具、器具等。这些资产的建造或购置过程中所发生的全部费用都构成
固定资产投资。如果投资者以现有的固定资产作为投入品,则按照评估确认或者合同约定的价
格作为投资额;对于以融资租赁方式投入的设备等固定资产,则以租赁合同确定的价款加上相
关的运输费、保险费和安装调试费等作为投资额。
无形资产投资是指投资者以土地使用权、专利权、商标权以及非专利技术和商誉等形式
注入的投资。
递延资产投资是指不能全部计入当期损益,应当在以后年度内分期摊销的各项费用,包
括开办费、租入固定资产的改良支出以及摊销期限在一年以上的长期待摊费用等。开办费是企
业在投资项目筹建期间实际发生的各项费用,包括项目筹建期间人员的工资、差旅费、办公费、
员工培训费、印刷费、注册登记费、调研费、法律咨询费及其他开办费等。但在项目筹建期间
为取得流动资产、无形资产或购进固定资产所发生的费用不能作为开办费。
第 4 章酒店投资项目的投资与收益估算 55
表 4-1 建设项目总投资组成
可研阶段费用组成初设阶段
建筑工程费
第一部分
设备购置费
工程费用
安装工程费
建设管理费
可行性研究费
研究试验费
固定勘察设计费
资产固定环境影响评价费
建建
费用资产劳动安全卫生评价费
设建设
其他场地准备及临时设施费
项设第二部分项
费用引进技术和引进设备其他费
目投工程建设目
工程保险费
估资其他费用概
联合试运转费
算算
特殊设备安全监督检验费
总总
市政公用设施建设及绿化费
投投
建设用地费
资无形资产费用资
专利及专有技术使用费
其他资产费用递生产准备及开办费
延资产
基本预备费第三部分
预备费
价差预备费预备费
建设期利息
第四部分
流动资金(项目报批总投资和概算总投资中只列铺底流动资金)
专项费用
固定资产投资方向调节税(暂停征收)
资料来源:中国建设工程造价管理协会,建设项目总投资组成及其他费用规定(送审稿),
除上述固定投资的实际支出形成固定资产、无形资产和递延资产的原值外,项目建设期
间所发生的借款利息和汇兑损益(如果酒店投资项目涉及到设备和器具的进口),凡与构建固
定资产或无形资产相关的部分应计入相应的资产原值,其余部分都应计入开办费形成递延资产
原值。
在项目建设期间,流动资金投资是指项目的铺底流动资金。对于酒店企业而言,铺底流
动资金是酒店建成初期,为保证酒店进行试运转所必需的流动资金(以支付人工、购货、水、
电、电话、膳食等开支),一般按酒店建成后正常运营所需全部流动资金的 30%计算。根据商
业银行的规定,新上项目或更新改造项目的投资者必须拥有 30%的自有流动资金,其余部分
56 酒店投资决策分析方法与应用
可申请贷款。
从酒店财务管理的角度,流动资金是指为维持酒店运营所占用的全部周转资金,在数量
上等于流动资产与流动负债之间的差额。流动资产包括各种必要的现金、存款、应收账款、预