文档介绍：金地*圣爱米伦五一营销策划方案
第一部分：市场解构
第二部分：客户分析
第三部分：产品策略
第四部分：价格策略
第五部分：营销推广
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第一部分：市场解构
项目背景：金地圣爱米伦绽于南湖中心，南二环以北，是金地集团2010年法式文化宅邸的翘笔之作。金地圣爱米伦糅合南湖片区浓郁的人文氛围及周边的景观资源，嵌入珍奢的法式庭院及高层观景雅院，为全城名流绅士构筑一座醇香的法兰西情调天地。
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基本描述：金地圣爱米伦位于洪山区华中科技大学武昌分校对面，毗邻武昌二环线，项目最大特点在于其奢华法国风情。，属于武昌二环较大规模的楼盘，涵盖多层及33层高层住宅，共提供1957套住房，预计2012年6月交房。
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楼盘特点：　　1、品牌地产商+品牌物业，楼盘口碑及后期小区环境较有保障。　　2、，武汉二环较少见的低密度楼盘。　　3、该项目内户型要是花园洋房和精装高层，最小的户型109平米，户型普遍偏大。　　4、社区配套成熟，视听室、图书室、雪茄室、红酒间、健身房等品质生活必备场所一应俱
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SWOT分析
1．优势（STRENGTH）
⑴．地段优势
项目地块位于南湖中心，近接火车站，该区域为武汉市未来建设重点，各种新建项目和配套设施将逐步完善成熟。
⑵．交通优势
项目地块紧邻火车站，火车站客运业务将于近期运营，并且该地块将会修建地铁站，对外交通便捷。
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⑶．后发优势本项目所在区域为即建城区，各种市政配套和规划将会得到更加优秀的实施方案，本项目和周边环境的完美结合更加接近现代化。⑷．规模优势本项目规模较大，使得大规模社区有其集约优势，规模推广优势，各种配套诸如商场、幼儿园等在社区内部就可实现，满足区内居民各种生活需求。同时大型居住社区也为区内商业设施带来了大量的终端消费者。
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2．劣势（WEAKNESS）
⑴．项目所在区域尚处于开发初期，目前各种配套设施并不齐全，特别缺乏商业及娱乐餐饮设施及居民日常生活配套设施。同时本地居民对老城区还有一定的依赖度，因此目前本项目所在区域人气尚显不足。
⑵．项目所在区域周边环境尚未完善，灰尘比较大，地处偏僻，对那些现在就想要一个好的城市环境的人员来说比较困难。
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3．机会点（opportunity）⑴．现在社会经济发展迅速，外出务工者较多，而且收入也在逐年提高，使市民购买力得到了有效的提高。⑵．目前当地住宅、商业房产市场产品太多，雷同性大，这就为本案细分目标市场，提供差异化产品、顺利入市提供了较大的契机。⑶．武汉本地家庭代际数少，年轻人成家多会另购新房，为市场提供了有效的客源.⑷．本地政府旧城改造的力度逐步较大，为房产市场的发展提供了有力的支撑。
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4．威胁点（threaten）（1）近年来武汉经济有了很大的发展，但房价日益提高使得买房的人的承受力受限。而购买力较强的客源则更愿意在市中心买房。（2）目前市场供应量放大，市场供给方将会重视对客户的争夺，稀缺的客户资源将会加剧市场激烈的竞争局面，将使本项目面临较大的市场压力。（3）南湖附近已有楼盘先期入市，且预计在本案开盘时该案恰好已经全部竣工，因此现有个案将会对本案的销售会产生一定影响。（4）宏观调控政策的影响：随着政府通过金融手段与政策控制对房地产市场调控力度的加大，市场操作不成熟的地区受到较大冲击，居民形成房价迟早要降的判断，加剧了持币观望心态的出现。
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第二部分：客户分析
目标市场定位：本项目建在武昌南湖中心，规模较大，是一个中档的楼盘。对于客户需求来说，中档楼盘所面临的机会是最大的，但是，由于目前南湖这边还有待开发，地理优势明显降低，所以，在质量上，无非可以让圣爱米伦拥有更多的客源，当然，这些客源基本上以中等，中高等阶层客户为主，一网打尽式客户定位，现从区域上作逐一分析：
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