文档介绍：银河名都商铺部分营销推广方案
广州凌峻房地产策划推广机构
2003年12月
前言
银河名都商业部分整体营销推广策划方案，是我司根据项目自身的规划特点，结合项目前期住宅部分的整体推广以及市场竞争态势而制订的整体营销决策和计划方案。其旨在为银河名都项目商业部分场的全程营销推广提供一个科学合理的操作思路、指导营销推广工作的顺利开展。本方案力求充分挖掘项目的核心特质与优势，制定合理实效的营销推广策略，以促成良好的销售业绩，最终实现发展商的预期目标。
第一部分：整体营销推广策略
一、策划原则
（一）强势启动原则
好的开始，是成功的一半。
银河名都通过前期的市场进入，已经在市场上建立一定的知名度。因此，在对商业部分进行市场推售时，应以特色鲜明的市场形象，充分利用前期市场积蓄的势能，强势导入市场，迅速形成项目在市场的认可度。
（二）强化信心原则
商业物业在期楼阶段，重点在于卖信心。本项目在开发过程中，应以强化市场投资信心为出发点，通过一系列的广告宣传及事件行销，高速地树立项目强势的市场形象，增强投资者对项目的信心，最终实现项目的销售。
（三）快速抢占市场原则
鉴于项目的整体商业规模较大，市场的消化货量较多。在项目的开发过程中，无论是项目前期的推广，还是项目的实战销售，都应以快速抢占市场为原则，通过项目高姿态的市场导入，引发项目的强烈市场反映，快速地增大项目在市场的占有率，最终实现项目的“开门红”及持续旺销。
（四）整合资源原则
由于发展商自身资源始终还是有限，因此，在项目的整体推广过程中，充分把握项目核心竞争力提升的同时，整合各种可利用的社会资源，尤其是借助政府及媒体的力量, 借助媒体的舆论导向作用，为项目今后的销售推波助澜。
（五）充分挖掘商业气氛原则
商业物业的开发，不仅在于对新的操作方式的运用，更为重要的是对商业项目的商业价值的充分挖掘。因此，必须从项目周边的经营环境出发，发掘松霞路地段浓厚的商业氛围和旺盛人气，建立项目完整并具说服力的形象，提高项目的产品力和销售力。
二、项目综合定位
（一）、市场定位
上海风情街
通过带有明显上海风情的建筑符号、特定的业态分布，以及各类上海特色商家的引进，建设成为具有独特上海风情、多元化的商业步行街；也就是集购物、美食、娱乐、休闲于一体的全景化上海风情步行街。
这种主题式的商业步行街的最大优势在于能够最大化提升项目的商业使用价值，这种商业价值的提升不仅来自于步行街商业形态本身，更重要的是源于具体鲜明个性化的主题式内涵，最大限度的提升商业的附加值。
（二）、功能定位
吃喝玩乐于一条街
集吃喝玩乐于一体的功能定位，使整个上海风情街的功能更力口丰富，业态分布更力口
完善，从而形成业态上的错位经营，各功能区的相互促进，进而有助于进驻经营商家形成良性和相互促进的竞争经营格局，不断提高项目整体的商业价值，向投资经营者充分展示项目广阔的发展前景。
商业步行街各种功能一览表:
吃
开设各种美食机构，包括西餐厅、主题餐厅（比如巴西烤肉餐厅、日本音乐餐厅、韩国料理厅、琉璃工房主题餐厅等）、上海特色的美食（如灌汤小笼包等）等。
喝
包括咖啡廊、拉茶餐厅、休闲茶馆在内的各种休闲餐饮机构
玩
在广场上设置各种休闲、娱乐的设施，并定期在这里搭建展台，组织各种促销与展示活动，使之成为商业街的核心之一，人气聚集和顾客休闲娱乐的地带，顾客在此可以自由的玩乐。
乐
以知名商家构成步行街的核心商家，并以不断更新的品种、富于特色、新潮的店面装饰和长新的促销手法赢得稳定的消费群，让消费者在消费中体验购物的快乐。
三、项目核心卖点描述
（一）、地段优势
对外交通便利
项目位于烟台高新技术开发区，靠近同三高速和城市快线，市级对外交通十分方便。
主干道旁的临街商铺
松霞路是福山高新技术开发区的主干道，而项目的主要临街店面就面向松霞路。保证项目周边人流和车流动畅旺。
附近有多个住宅小区，小区业主消费能力强
福山高新技术开发区内有多个大型住宅小区，而且小区的居民都是消费能力较强的消费人群。项目的多功能步行街肯定能吸引这部分人群，形成福山地区的商业中心。
附近的夹河有较高的观光价值
建设中的夹河风光带肯定会吸引更多的旅游人流来到福山区；同时，作为福山区未来的商业中心，本项目肯定因此而得益。
（二）、规划优势
“一街两广场”的步行街设计
一条200多米长的商业步行街设有2个商业广场，有足够的空间聚集人气和为顾客提供休闲娱乐的场所。独一无二的“双广场”设置必定为商户带来更多的人流