文档介绍：物业秩序维护服务思索-物业管理论文
物业管理是指物业管理企业接受业主及业主委员会或者其他 组织的委托，对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩 序、交通、消防、环境卫生等事项提供协助管理的有偿服务。其核心 就是为业主提供全面、周到和优质的服务。在欧美，物业管理早已成 为一种成熟的管理模式，其重要作用己被发达国家的实践所肯定。而 在我国，从1981年深圳市率先引入物业管理，到全国陆续推广，虽 已走过三十年历程，但是专业化的物业管理起步仅有十几年，相关法 律法规尚未健全，多数物业管理企业缺乏专业能力和行业服务观念， 其结果常常导致物业公司和业主的矛盾频繁发生。在物业服务中，秩 序维护服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定，为 维护物业管理相关区域内的秩序而产生的，是物业管理服务的一项重 要内容。一般来讲，秩序维护服务是指为了维护物业管理范围内的正 常秩序，保证物业管理范围内人身和财产安全，由物业管理企业负责 实施的，维持正常的治安、交通秩序，防止发生各种人为或非人为事 故的系统工作。其原则是以防为主，防重于治。虽然物业秩序维护服 务包含了一些防盗、防犯罪等治安案件的内容，但其安全防范的义务 主要来源于物业管理公司与业主双方的物业管理服务合同，属于私法 范畴。而治安是指社会的秩序安宁的维护，属于公法范畴。根据《物 业管理条例》第36条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业合同 的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的
法律责任。”这是对物业管理公司在安全秩序维护服务过程中对业主 人身、财产损害等的法律责任的原则性规定。物业管理公司安全秩序 维护服务的法律责任是对社区规划红线、业户户门以外的公共区域应 承担的秩序维护和公共财产看管服务。具体来讲：
1、 相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值班，危及人身 安全处有明显标志和防范措施。
2、 维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、 速度、临时停车位置进行管理，保持车辆行驶通畅。
3、 看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井 盖、雨算子、小品、花、草、树木、果实等。
4、 夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检 查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录。
5、 有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时, 应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。按照上述要 求，物业管理公司应设置专门的社区安全秩序服务机构，其中公司总 部设置专门的监督管理部门，即安全管理部，管理处设置提供社区安 全秩序维护服务工作的部门，并配备服务人员及设施设备，以确保社 区安全秩序维护服务工作的有效实施。
从监管部门职责角度来看，物业管理企业应设置安全管理部，负 责对全公司社区安全秩序维护工作进行督促、检查，防止任何安全事 故的发生，并在全公司各个领域建立健全安全秩序维护服务组织，实 施安全秩序维护服务。总经理作为全公司安全秩序维护事务负责人，
根据业务开展社区安全秩序维护服务，制订安全秩序维护服务政策、 安全秩序维护服务管理制度、安全秩序维护服务目标和指标，以及各 种安全生产、安全秩序维护、消防、应急的规程规范，制订各种安全 操作规程和方案等安全措施，全面推行实施。同时，物业管理公司还 应贯彻以预防为主的社