文档介绍：同样做地产，为何你200亿，碧桂园5500亿？
文\潘永堂过去多年，地产圈一直是“学****万科好榜样”。
但这2、3年好像有些变化，一大批包含万科郁亮在内的房企高管团队纷纷前往碧桂园顺德总部拜访杨国强高管团队。同时，有关碧桂园的各种战略打法和管理举措被其他房企反复对标、学****和内训。
数据说话，2012年476亿，2016年3088亿，2017年5508亿……今日碧桂园，已经成为房企新时期的对标学****对象。
一个值得深思的问题，同样做地产，为何你是200亿，而碧桂园却能持续增长，做到5508亿？ 老潘为何想谈谈碧桂园高增长背后的6大经营哲学？核心是
其一，更多想总结碧桂园5508亿背后的理念哲学，也希望碧桂园的闪电成长经营哲学也可以给其他房企更多触动。其二，为何是经营哲学，而非策略，核心是因为今天碧桂园的闪电、持续、全球销冠的成绩，单靠运气，单靠勤奋、单靠见招拆招的灵活策略，已很难解释。其三，存在即是合理，5508亿是客观成绩，没有一流的战略观，经营观，没有经营哲学，我们很难解释。
许小年曾对杨国强说，老板的心胸、视野和思维模式往往就决定了企业的规模。言下之意，杨国强的心胸，视野和思维方式，决定了碧桂园今天2017年的5508亿。
可更关键的问题是，杨国强在想什么了？
做地产，有没用普世价值观？做地产，商业模式有差别吗？一家房企在中国做大做强，到底靠什么了？
事实上，房企做大做强的逻辑有很多版本。
在房地产早期，胆子大，关系硬，步子大，往往就能迅速做大。
而在房地产上升期，不少房企老板坦言，中国做房地产就是沟通好两个“长”官就可以了。即沟通好市长，沟通好行长，就能做大。
在房地产中期，还出现一种逻辑，某著名城市区域龙头房企老板表示，做地产做到4个“服务”就可以了。即服务好政府，服务好银行，服务好供应商，服务好团队就好了。
这些说法，虽然夸张，但也不无道理，他们代表了早期房企成长的逻辑。
那么，今日全球销冠，碧桂园做大做强的逻辑是什么？
老潘通过这两年的观察，结合碧桂园自身的战略和打法，业绩的增长曲线，以及碧桂园内部战略进化、组织变革创新等一系列变化，总结出通俗易懂的6大经营哲学。权当抛砖引玉。
经营哲学1：权变哲学动态战略：没有一种模式包打天下
一时做大容易，但企业要持续做大就很难。
碧桂园5年12倍增长，靠得肯定不是运气。
在一个多变的，动态的市场以及政策持续调控的中国楼市，中国房企，没有一种模式包打天下，没有一种战略能够纵横各种调控，碧桂园在这些年房地产调控和城市周期交替中表现出显著的权变哲学。
权变，才能更好适应外部环境，适应政策调控！
权变，才能让自己能够穿越每一波周期，碧桂园的战略，就是动态战略！
事实上，这些年碧桂园的巨大变化不仅仅是销售额，而是内部战略，组织，产品，区域布局等都在巨变，没有这种权变，巨变，动态的战略调整，也不可能让碧桂园业绩能够持续增长。
房企战略与打法，简而话之，无非是三件事。即确定在哪布局，做什么产品以及用什么团队来做。碧桂园的战略权变大约也可以简单表现为三大维度之变，老潘总结下来就是城市布局之变，产品结构之变，组织管控之变。
城市布局之变，众所周知，三四线是碧桂园的大本营，也是碧桂园最擅长的区域。但伴随碧桂园冲击千亿级更大增长，碧桂园发现，中国房地产虽然整体供大于求，但依旧不均衡、不充分明显，而且有两个趋势没有改变。
第一，中国人向往和奔赴大城市的****惯没有改变，整体而言，一线城市跟省会城市人口继续净流入，而三、四线城市出现大量的人口净流出；第二，从土地市场而依然，三、四线城市虽然人口在净流出，但是土地资源供应丰富，土地供应几乎是无限的，一、二线城市虽然人口集聚，房价很高，但供地相对却是有限的，拿地却是更难的。
未来碧桂园如果要继续、持续做大，就需要在“巩固做大三四线的同时，开辟和扩充一二线投资比例，最终形成一二线和三四线投资平分的格局。”
事实上，莫斌在公开场合曾多次强调，“哪里有市场，碧桂园就去哪里，同时，碧桂园战略是一二三四五火力全开，没有发生重心转移，只是更加平衡，而这种均衡布局亦成为碧桂园保持强劲增长势头的重要原因之一。”
产品结构之变也是。
众所周知，以前碧桂园拿地，一出手就是几千亩，甚至上万亩，买完了就快速开发，比如之前碧桂园广州凤凰城，一夜之间，80栋楼同时施工，你想想那是多大的规模与盛况。
但现在碧桂园的小体量，小规模拿地越来越多，目前碧桂园基本上是100亩、200亩的去拿地，一则对现金管理有好处，二则一旦市场风吹草动，后续就可以暂停买地，这样对碧桂园可以更安全、更灵活。其三，即使还存在大盘模式，碧桂园也会总体规划，分步征地、分步开发。
经营哲学2：裂变之道孵化无数“小碧桂园”，总部是母体