文档介绍：莱钢建设·中海城工程筹划报告
2006年10月
目录
前言
目录
第一局部 市场研究
城市以及经济概况
滨州城市概况
交通状况
滨州市的经济状况
滨州市的宏观经济状况
经济增长
城市经济以及开展分析
.城市经济开展前景预测
房地产现状分析
房地产供需
.区域划分
.滨州市房地产投资情况
.滨州市房地产销售情况
.住宅市场分析
.销售状况分析
第二局部 工程分析
SWORT 分析
第三局部 工程总体开展策略
第四局部 工程定位
工程形象定位
工程的核心
第五局部 工程推广与销售策略
第六局部 推广策略建议
推广总体策略
.1核心战略
.2重点战术
.3常规战术
推广语
推广阶段划分
.1整体推广策略
推广费用预算
前言
自我司接触滨州中海城工程以来，给我们的第一感觉就是在这里将有一个高档豪宅即将诞生，工程的每一项
指标都令我们兴奋不已，无论从开发商的品牌还是工程的区域特点，再至工程的规模，在整个滨州市场上将会成为一个热点。
如果说，工程的每一项指标，工程的众多卖点，是一颗颗散落的珍珠的话，我们所要做的就是将它们有机的和谐的串联起来。是的，我们需要一条“线〞。
而这条“线〞是要将客户和建筑有机的沟通。要诉求客户居住渴望，要表现工程建筑的细节之美。根据工程的指标，我们确定工程的定位，由此我们确定它的主力客户群是上流阶层。这条“线〞就是工程的细节之美与上流阶层对生活渴望的心灵碰撞。
上流阶层是城市的佼佼者，他们在成功的光环之下，却是一种生活的疲惫、无奈、矛盾和渴望，因此他们需要呵护的群体。他们对生活彷徨、思考。建筑是生活的载体，工程以其细节之美，从工程的各个方面表达出队上流阶层的关爱，诉求满足上流阶层的生活需求：上流阶层的浪漫生活；上流阶层的健康活力生活；上流阶层的自然唯美生活。三者合一就是上流阶层对生活的情感诉求。由此工程所诉求的生活方式和上流阶层对生活的渴望产生碰撞，上流阶层生活方式的情感诉求也就成为工程筹划的一条主线。
以此为主线，使工程概念下的细节更加细腻化、形象化，下面我们所要做的就是对每颗“珍珠〞精雕细琢，让其光荣最大限度的展现在世人面前。
第一局部 市场分析
房地产业的特殊性、复杂性及开发周期的长期性，导致了很多因素都可能对其开展产生影响。因此本章将通过对滨州市宏观的经济状况和政府的政策取向等方面的调查分析，确定本工程开发的城市或地区的市场整体状况。另外经济、人口及城市化水平等因素可以说是房地产开展的根底，也是影响一个工程定位和成败的重要因素。因此，为了能够真正把握滨州市房地产市场的现状，并且准确预测其开展前景，对宏观经济形势和政策的认识是至关重要的。本章较全面地分析了与房地产业有关各种因素，包括城市文化历史、人口素质、经济状况、城市建设、政策法规等。并且对一些敏感因素做了比照分析，为后期工程的分析提供了足够的数据支持。
滨州市城市概况
滨州市位于山东省北部、黄河三角洲腹地、渤海湾西南岸，位居黄河“龙头〞，北通渤海，东临东营市，南连淄博市，西南与济南市交界，西与德州市接壤，西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望。
滨州在山东的区位图
全市境域横跨黄河两岸，东西最大跨径120公里，南北最大跨径175公里，。从滨州驱车1小时可到济南空港，3小时抵达港城青岛，当日往返首都北京。
滨州是黄河三角洲的主要组成局部。辖无棣、沾化、惠民、阳信、博兴、邹平和滨城六县一区。滨州市系黄河三角洲的中心城市，也是黄河三角洲的政治、经济、文化中心。2005年底，全市人总人口366万人，其中农业人口308万人，非农业人口58万人。
滨州市的交通状况
滨州交通极为便利，四通八达。宽敞繁忙的205线纵贯境内南北达；省道滨孤路纵贯南北境内长达15公里；省道永莘路横穿境内东西长达16公里，并与205国道在镇城区交汇；镇域所处位置非常重要，是京津塘通往南方各省的咽喉要道，南至淄博市
50公里，东至东营市20公里，西南至省会济南市近百公里。镇辖154个行政村，村村通上了柏油路。公路密度65公里/百平方公里。即将修建的滨博高速公路穿越镇域境内，交通条件十分优越。
滨洲市的